Oppia hallinnoijan huutokauppaa

Jotta lykätä huutokauppaa, jota kiinteistöissä kutsutaan yleisesti edunvalvojan huutokaupaksi tai toimitsijamiehen myyntipäiväksi, lainanottajan on oltava ensin maksamatta. Oletusarvoisesti lainanottaja ei tee kiinnitysmaksuja.

Lainanottajat, jotka lopettavat kiinnitysmaksujen suorittamisen, ennemmin tai myöhemmin aiheuttavat pankin sulkemisen. Nyt, miten markkinoiden sulkemista käsitellään riippuu valtion lain. Yli puolet Yhdysvaltojen osavaltioista on luottamustoimi, ja trustee käsittelee luottamustoimiin liittyviä sulkemisia.

Muista, että Fannie Maen lyhyt myynti, joka on maksukyvytöntä, käsitellään eri tavalla. Fannie Mae ja Freddie Mac eivät yleensä siirrä toimitsijamiehen huutokauppoja.

Ennen hinnankorotuksen lykkäämistä

Kun lainanottaja lopettaa kiinnitysmaksujen suorittamisen, lainanantaja ilmoittaa toimitsijamiehelle aloittaakseen markkinoiden sulkemisen. Toimitsijamies on kolmas osapuoli luottamustoimessa, jonkinlainen asema kutsuu "pitämällä alasti otsikkoa".

Vaikka etukäteisilmoituksen tekemistä ei ole vaadittu, useimmat luotonantajat haluavat yrittää kerätä ensimmäisen 60-90 päivän kuluessa lainanottajan menemisestä jälkikäteen eikä siirtyä sulkemiseen menettelyssä. Jotkut valtiot kuten Kalifornia vaativat lainanantajaa antamaan lainanottajalle vähintään 30 päivää ennen irtisanomisilmoitusta.

Kun veloitusilmoitus on jätetty, lainanottajalla on noin 90 päivää aikaa palauttaa laina tekemällä takaisin maksut ja maksamalla myöhästymismaksut, joihin kuuluvat toimitsijamaksut.

Lunasta kiinnitys:

• Asuntolainan palauttaminen ja pantti lunastamisen välillä on eroa, mutta usein kuuntelet sanat, joita käytetään vaihtuvasti, mikä on väärä. Kiinnityksen lunastaminen on maksaa asuntolainasta; palauttamaan asuntolainan takaisin. Oikeudenkäynnin ulkopuolisen sulkemisprosessin viimeisten päivien aikana lainanantajan ei tarvitse hyväksyä palautusta, vaan hänen on sallittava lunastus. Lainamuutoksen hakeminen:
• Lainaa ei myöskään vaadita lykätä huutokauppaa lainamuutoksen puolesta, mutta useimmat pankit yrittävät selvittää tilapäisen takaisinmaksuaikataulun. Tämä ei tarkoita sitä, että pankki ei lähetä kotiin huutokauppaa. Joten ole varovainen. Lainanottajat saattavat haluta pyytää pankilta kirjallista lupausta olla jatkamatta huutokauppaa. Jotkut pankit ovat salamyhkäisiä. Nämä pankit myöntävät tilapäisen lainan muutoksen ja 3-6 kuukauden kuluttua kertovat lainanottajalle, että he asettavat sulkemisen, koska lainanottaja ei voi saada pysyvää lainaa. He kiittävät osittaisia ​​maksuja ja esittävät maksun ennakkoilmoituksen.

  Konkurssihakemisto:

• Konkurssihakemus ei pysäytä pysyvästi huutokauppaa, mutta se voi lykätä huutokauppaa jonkin aikaa.Kun velallinen hakee konkurssia, tuomioistuin antaa automaattista oleskelua koskevan järjestyksen, joka estää velkojien yrityksiä keräämään rahaa, johon sisältyy huutokaupan lykkääminen. Se on kuin kertoa koulutetulle koiralle istua ja pysyä. Mutta lainanantaja voi sitten siirtää automaattisen pysäytyksen nostamisen, etenkin jos oletusilmoitus on jo jätetty. Väliaikaisen rajoituksen tilaaminen:
• Useimmat ihmiset liittävät väliaikaisen pidätysmääräyksen kotiväkivallan väärinkäyttöön, mutta vetoomus tuomioistuimelta suojaamiseksi väärinkäytöltä voi myös sisältää pyynnön lykätä huutokauppaa. Lainanottajien on palkattava asianajaja, joka hakee tilapäistä pidätysmääräystä, ja asianajajan on ehkä löydettävä syy, joka perustuu lainanantajan osuuteen petoksesta tai jonkinlaisesta väärinkäytöksestä. Vaikka asianajaja onnistuu ja voittaa väitteen, pidätysmääräys ei ole pysyvä. Yritä tehdä lyhyt myynti:
• Kerro lainansaajalle, että lainanottaja yrittää tehdä lyhyen myynnin, ei yleensä riitä. Lainanottajan on toimitettava pankkiinsa tarjous pätevästä ostajasta. Kiinteistönvälittäjä tai asianajaja, joka hoitaa neuvottelijan lainanottajalle, kehottaa sitten pankin neuvottelijan ja pyytää huutokaupan lykkäämistä. Usein pankit eivät pidä lykkäystä koskevaa pyyntöä, kunnes huutokauppa on muutaman päivän päästä. Se on kuin pankki haluaisi antaa lainanottajille istua nastoja ja neuloja, mietin, jos huutokauppaa lykätään. Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.