Kotimyynnin poissulkeminen pääomatuloverosta

Voit listata talosi myytävänä ja toivoa parasta. Sitten onni hymyilee sinuun ja myydät sen siistit voitot. Voi olla kovaa kääntää oikealle ja antaa hyvän tuloksen sisäiselle tulovirastolle, mutta IRS ei ole sydämetön. Saatat pystyä pitämään useimmat - jos ei kaikki - kyseisistä rahoista. Voit jättää sen verotettavasta tulostasi kotimyynnin ulkopuolelle. Näin se toimii.

<1> 250 000 dollaria Pääosien myyntiin liittyvä poissulkeminen

Naimattomia henkilöitä voi sulkea pois enintään 250 000 dollaria voitosta päähinnastaan. Voit jättää pois 500 000 dollaria, jos olet naimisissa. Joten jos olet yksittäinen ja sinä ymmärrät 200 000 dollarin myyntivoiton, sinun ei tarvitse ilmoittaa siitä verotettavana tulona, ​​koska se on pienempi kuin 250 000 dollarin poissulkemisraja, jonka olet oikeutettu. Jos huomaat 255 000 dollarin voiton tai voiton, sinun on ilmoitettava 5 000 dollaria tuloina.

Tietenkin poikkeus ei ole automaattinen. IRS asettaa muutamia sääntöjä.

2-vuotiaan 5-vuotisen säännön

Sinun on pitänyt asua kotona vähintään kahden vuoden ajan viiden viime vuoden aikana, jotka välittömästi edeltävät myyntipäivämäärän, älä käytä vuokraus- tai liikekiinteistöjen myyntiä koskevaa poissulkemista. Kahden vuoden ei kuitenkaan tarvitse olla peräkkäinen. Voit asua kotona vuodessa, vuokrata se kolmeksi vuodeksi ja palata sitten 12 kuukautta juuri ennen myyntiä.

IRS: n arvot osoittavat, että jos olet viettänyt paljon aikaa tuon katon alla, koti on tärkein asuinpaikka.

Voit käyttää tätä 2-out-of-5-vuotta sääntöä sulkemaan voitot joka kerta kun myyt kotisi. Tietenkin tämä tarkoittaa yleensä, että voit hakea poissulkemista vain kerran kahdessa vuodessa, koska paljon viettää ainakin niin paljon aikaa asunnossa, mutta joitakin poikkeuksia sovelletaan.

Jos asut kotona alle 24 kuukautta, saatat jättää vähintään osan voitosta.

Työn sijainnin muutos

Jos asut talossasi alle kaksi vuotta, voit jättää osan voitosta, jos työpaikka muuttuu. Tämä poikkeus olisi voimassa, jos aloitat uuden työn tai jos nykyinen työnantaja vaatii sinua siirtymään uuteen paikkaan.

Terveysongelmia

Jos myyt talosi lääketieteellisistä tai terveydellisistä syistä, ilmoita nämä syyt lääkärisi kirjeellä. Tämän ansiosta voit asua kotona alle kaksi vuotta. Sinun ei tarvitse lähettää kirjainta veroilmoituksestasi, vaan pidä se henkilökohtaisissa tietueillasi vain siinä tapauksessa, että IRS haluaa lisätietoja.

Ennakoimattomat olosuhteet

Haluat myös dokumentoida odottamattomat olosuhteet, jotka saattavat pakottaa sinut myymään kotiasi ennen kuin olet asunut siellä vaaditulla ajanjaksolla.IRS: n mukaan ennalta arvaamatonta tilannetta "tapahtuma, jota et olisi voinut kohtuudella odottaa ennen kuin ostat ja miehittelet päähänsi." Näihin tapahtumiin voi kuulua luonnonkatastrofeja, sotatöitä, terrorismia, työpaikkasi tai työttömyyden muutoksia, jotka jättävät sinut kykenemättömäksi vastaamaan elintasoon, kuolemaan, avioeroon tai eroon tai samasta raskaudesta syntyviin monta syntymään.

Osittainen syrjäytyminen

Voit laskea osittaisen poissulkemisen sen mukaan, kuinka kauan olet asunut kotonasi. Laske ne kuukaudet, ja sitten numero numero 24. Kerro tämä suhde 250 000 dollaria tai 500 000 dollaria, jos olet naimisissa. Tulos on voiton määrä, jonka voit jättää verotettavasta tulosta.

Esimerkiksi: olette asunut kotonasi 12 kuukautta, sitten sinun oli myytävä se, koska työnantaja pyysi sinua siirtämään toiseen toimipaikkaan toisessa valtiossa. Et ole naimisissa. Kaksitoista kuukautta jakaa 24 kuukautta. 50. Kerro tämä enimmäisrajan ulkopuolelle 250 000 dollaria. Tulos: voit jättää enintään 125 000 dollaria tai 50 prosenttia voitosta.

Jos voitto on yli 125 000 dollaria, sisällytät vain summan yli 125 000 dollaria veronalaisena tulona paluuta varten. Jos ymmärrät $ 150 000 voittoa, ilmoittaisit ja maksat veroja 25 000 dollaria.

Jos voitto on vähintään 125 000 dollaria, voit jättää koko summan verotettavasta tulosta.

Gain-raportointi

Kotisi myynnistä saatava voitto ilmoitetaan Schedule D: ssä myyntivoitona. Jos omistat kodin yhden vuoden tai vähemmän, voitto raportoidaan lyhytaikaisena myyntivoitona. Jos omistat kodin yli vuoden, se on ilmoitettu pitkäaikaiseksi myyntivoitoksi. Lyhytaikaiset voitot verotetaan samaan tapaan kuin säännölliset tulosi, kun taas pitkän aikavälin voitot ovat edullisempia: nolla, 15 tai 20 prosenttia veroluokasta riippuen.

Kustannusperusteen ja pääoman saannin laskenta

Voiton laskemisessa käytetty kaava vähentää kustannusperustaasi myyntihinnastasi. Aloita siitä, mitä maksat kotiin, lisää sitten ostoksesi aiheuttamat kulut, kuten otsikko- ja vartiointimaksut sekä kiinteistönvälittäjien palkkiot. Lisää nyt paranneltuja parannuksia, kuten katon tai uunin vaihtaminen. Lisää myyntiin liittyvät kustannukset: lisää otsikko- ja vakuusmaksuja sekä kiinteistönvälittäjien palkkiot. Vähennä kertyneitä poistoja, joita olet saattanut ottaa vuosien varrella, kuten jos olet joskus ottanut toimiston kotivähennykseen. Tuloksena oleva luku on kustannusperusta.

Myyntivoitonne olisi kotisi myyntihinta vähemmän kustannusperustaasi. Jos se on negatiivinen luku, sinulla on ollut menetys. Valitettavasti et voi vähentää tappiota kotitalouden myynnistä.

Jos tuloksena oleva luku on positiivinen, voitit voiton. Vähennä poissulkemasi summan ja saldo on verotettava voitto.