Kotiin hinnoittelua koskeva huono strategia yli markkina-arvosta

Useat kiinteistönvälittäjät toimivat neuvomalla myyjää kotihinnoittelussa tarjoamalla myyjälle erilaisia ​​hintoja, usein alhaisen myyntihinnan ja korkean myyntihinnan. Kahden hinnan välinen ero on suhteellisen pieni. Se on kotimyyjä, joka valitsee luetellun myyntihinnan, ja se on kiinteistönvälittäjä, joka antaa tietoja auttaakseen kouluttamaan myyjää. Vaikka näet, miksi monet myyjät usein painostavat korkeaan myyntihintaan.

Se on vain ihmisluontoa.

Jos kysyt henkilöltä, haluatko enemmän rahaa tai haluat vähemmän rahaa, mitä mieltä olet henkilöstä? Miksi joku luopuisi rahaa, jonka mielestä joku on oikeutettu saamaan? Myyntihinnat vaihtelevat kuitenkin kiinteistöissä. Tuotevalikoimaa ei ole määritelty tarkka myyntihinta, koska arvio markkina-arvosta voi vaihdella yksilöä kohti.

Ota esimerkiksi arvioija. Ota 5 arvioijaa ja pyydä jokaista arvioimaan koti. Kertoimet ovat jokaisen arvioinnin erilainen. Arviointi ei tarkoita sitä, että kotin arvo on ennalta määritetty, mutta kaikkien viiden arvioinnin välillä on useita arvoja, melko lähellä toisiaan. Luultavasti ei ole mitään villi keinut arvosta.

Silti myyjiä on joskus houkuttelevia houkuttelemaan kotiin houkuttelevaa numeroa, joka saattaa näyttää tähtitieteelliseltä alueelliselle kiinteistönvälittäjälle. Myyjät eivät välttämättä tiedä, miten kiinteistönvälittäjä määrittää arvon, eivätkä he saa antaa huijausta vertailukelpoisesta myynnistä.

Miten myyjät arvostavat vaihtelevat. He saattavat muistaa kotiin, joka oli myyty jo muutama kuukausi sitten, mikä saattaa hyvin olla vanhentunut luettelo tänään ja päättää, että heidän kodin arvo on X enemmän. Ei loogista syytä. Kyseinen X-summa perustuu luultavasti mukavaan pyöreään numeroon, jolla ei ole mitään vaikutusta markkina-arvoon. (Heaven auttaa heitä, jos he luottavat julkiseen kiinteistöverkostoon arvojen suhteen.)

Miksi kotitalous ei vain tee tarjousta?

Tällaisten myyjien tunne on, että ostaja voi aina tehdä tarjouksen. Kun ostaja ei tee tarjousta, myyjät eivät halua uskoa, että se on hinta, joka on ongelma. He voivat tarkastella kaikenlaisia ​​ulkoisia vaikutteita ongelman lähteenä. Jotkut myyjät uskovat, miksi ostaja ei ole tehnyt tarjouksen, johtuu siitä, että:

• Listautumisagentti ei toimi riittävän kovasti ostajan löytämiseksi.
• Ostajat eivät ymmärrä luontaisia ​​ominaisuuksia, jotka tekevät kotiin niin uskomattoman arvokkaita.
• Listalleottoyritys käyttää mainontaan dollareita väärillä alueilla.

Yleensä ei kuitenkaan ole syitä, joiden vuoksi ostaja ei ole tehnyt tarjouksen. Ensinnäkin ostotarjouksen tekemiseksi ostaja odottaa kotona henkilökohtaisesti.Ostajilla on taipumus matkustaa koteihin, jotka ovat hinnoiteltuja muiden markkinoiden kanssa. Jos ostaja esimerkiksi etsii tietyn kaupungin tai postin kautta kulkevan kodin, ostajan agentti voi lähettää ostajan tiedot tietyssä hintaluokassa. Ylikylläinen koti ei välttämättä näy ostajan luettelossa myytäviä asuntoja.

Jos ylihintainen listaus näkyy ostajaryhmässä myytävänä, se johtuu siitä, että ostaja etsii taloa kyseisessä hintaluokassa.

Kuitenkin, koska koti on ylihinnoiteltu, se tulee välittömästi ostajan luettelon koteihin, jos se ei ole täysin hylätty. Ostaja haluaa kiertää edullisempia koteja, jotka sopivat tiettyihin vaatimuksiin. Ylikylläinen koti ei luonteensa vuoksi kuulu näiden erityisvaatimusten piiriin, koska siitä puuttuu päivityksiä, tilaa tai sijaintia myytävistä kodeista, jotka ovat hinnoiteltuja vastaavasti.

Tärkein syy siihen, että ostaja ei vain "tarjoa" ylihinnoitettuun luetteloon, on se, että kyseinen koti ei näy ostajan tutka. Jos ostaja ei koskaan huomaa, että koti on myytävänä, ostaja ei koskaan astu siihen kotiin. Ei henkilökohtaista kiertuetta, ei myyntiä.

Lisäksi useimmat ostajat eivät mene ostamaan taloa toivoen voivansa tehdä lowball-tarjouksen ja voittaa sen kotiin.

Ostajat eivät halua loukata myyjää ja välttää epämiellyttävä vastakkainasettelu. Myyjät saattavat uskoa, että ostaja voi vapaasti tarjota hintaa, jonka ostaja haluaa tarjota, mutta ostajat eivät sitä mieltä. Ostajat eivät halua loukata.

Tämän lisäksi heidän ostajansa agentit saattaisivat uskoa, että ylihintainen listaus on hinnoiteltu niin korkeaksi, koska myyjä on itsepäinen ja kieltäytyy kuuntelemasta syytä. Ostajan asiamiehet eivät halua työskennellä kohtuuttoman myyjän kanssa. He mieluummin jättävät huomiotta luettelon ja näyttävät koteja, joiden myyjät ovat kohtuullisia ja innokkaita myymään.

Kuinka paljon ylitöitä on liian paljon?

Mistä piirretään linja ylihinnoittelussa? Millainen hinta on liian korkea? Riippuu naapurialueen arvoista, mutta yli 10% markkina-arvosta ylittävä hinta on yli miljoona. Erityisesti myyntihinta on 25% arvosta tai enemmän, no, se on vain myyjä, joka nauttii katsomalla myyntitunnusta telakalle. Asiantuntijoiden mukaan kotimyyntihinnoilla pitäisi olla joustavuusalue -3% - + 3% myyntihinnasta.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.