Myydä kaupallista kiinteistöä

Työskentelyliiketoiminnan myynti, vaikka kiinteistö sisältyy siihen, edellyttää arvostusta hyvin erilaiseen tapaan. Liian usein kiinteistönvälittäjät ja välittäjät eivät ymmärrä eroa, koska he eivät saa niin monta pyyntöä tämäntyyppisistä tapahtumakokonaisuuksista.

Kun yrityksen omistaja omistaa myös kiinteistön, he haluavat sulkea yrityksen ja myydä kiinteistön tai myydä molempia. Kiinteistövälittäjät ja välittäjät ovat houkuttelevia luettamaan molemmat yhdessä, ja tämä voi olla virhe.

Käyttöliike on hyvin erilainen eläimistö, jossa kiinteistö sijaitsee. Liiketoiminta-alueiden siirtämiseen tarvitaan myös hyvin erilaisia ​​sopimussopimuksia. Ne eivät ole kuin kiinteät omaisuus, ja ne voivat itse asiassa sisältää takeet volyymista ja olemassa olevasta asiakas- / asiakaskannasta. Arvostusparametrit ovat hyvin erilaisia, koska työyrityksellä oli "hyvää tahtoa" koskevat näkökohdat sekä olemassa olevat sopimus- ja mahdollisesti toimittajasopimukset. Joskus he eivät voi siirtyä uudelle omistajalle.

Kiinteistöalan ammattilaiset, erityisesti kaupallisessa markkinarakoyksikössä, ovat osaamista ja asiantuntemusta analysoimaan vuokratuloja ja -kuluja ja esittelemään asiakkailleen asiakkaan päätöksenteosta. Niissä, missä ne voivat olla lyhyitä, on liiketoiminnan analysointi rahoitusnäkymistä. Pinnalla on paljon, ja tulos- ja tappio- ja tase-erän tarkastelu ei alkane tosiasioissa.

Maaseutualueella, jossa käytän, kiinteistönvälittäjä oli listannut myytäväksi tarkoitetun yrityksen ja tämä oli ilman kiinteistöä. Rakennus vuokrattiin. Koska minulla oli kiinnostunut asiakas, soitin ja pyysin taloudellisia tietoja, saan P & L: n ja taseen. Soitin takaisin ja pyysin Cash Flow -jaosta.

Välittäjä ei oikeastaan ​​tiennyt, mitä pyysin.

Yrityksen pörssiyhtiö on usein hyvin erilainen kuin kassavirta; kysy IRS: n edustajalta. Yksi liiketoiminnan omistamisen eduista on saada joitain taukoja vähentämällä kulut liiketoiminnallisesti, joka olisi henkilökohtainen. Emme puhu välttämättä laittomista tai veropoliittisista toimista. Esimerkki olisi ajoneuvon vähennykset ja sen toimintakustannukset, koska sitä voidaan käyttää sekä henkilökohtaiseen että liiketoimintaan.

Hänen palvelunsa oli huono palvelijaan, kun hänen perustiedot eivät olleet perusteltuja. Kaikki hyvät liikeyrittäjät vaativat asiakkaaltaan kassavirta-analyysia yhtenä tärkeimmistä rahoitusasiakirjoista. Liiketoiminnan arvoon tehdyt oikaisut tehdään rahavirran erien perusteella, mukaan lukien:

• Kaikkien tulojen yksityiskohtaiset laskentataulukot
• Yksityiskohtaiset kulut
• Mitkä kulut todellisuudessa menestyvät omistajalle > Oikaisut takaisin tuloihin menoille, jotka menevät pois (ei kustannuksia uusille omistajille)
• Lisäkustannukset omistajille ja omistajille maksettavista menoista, jotka vaativat uutta ostajaa kasvattamaan kuluja (omistaja hallinnoi / ostaja vuokraaja)
• Edellisessä elämässä myin yrityksen New Yorkin pörssiin menevälle yhtiölle.

He lähettivät joukon tilintarkastajia, jotka viettivät useita viikkoja, lähinnä tarkastaessaan kassavirtoja. Esimerkki omistajan kustannuksista, joka oli poissa, oli kuorma-autokuluni. Yritys antoi minulle ajoneuvon, kaikki kulut, huolto ja polttoaine. He lisäsivät tämän kustannuksen ja kasvattivat yrityksen arvoa, koska se ei todellakaan ollut todellinen kustannus, jonka heidän olisi maksettava ostoksen jälkeen.

Kuten mainitsin artikkeliluettelossa, jos myyjä omisti myös yrityksen ja ei maksa itsensä markkinakorkoiseksi palkaksi, ostajan olisi sopeuduttava liiketoiminnan arvostukseen alaspäin johtuen vuokraamisen välttämättömyydestä johtaja markkinapalkka.

Kuten näette, on olemassa useita tekijöitä, jotka tekevät liiketoiminnan arvostuksen huomattavasti erilaisemmiksi kuin kiinteistöjen myynnistä. Emme ole edes päässeet inventaarioon.

Toinen asia liiketoiminnan arvostuksessa on eri tapoja, joita lasketaan teollisuuden tai yritystyypin mukaan.

On selvää, että useimmat kiinteistöalan ammattilaiset eivät saa harjoittaa liiketoiminnan harjoittajien välitystä, ellei heillä ole kokemusta ja asiantuntemusta sen tekemiseen. Paljon parempi lähestymistapa olisi kumppani sellaisen liikeyrityksen välittäjän kanssa, joka ei tee kiinteistöjen välitystä. Se on molempia osapuolia hyödyttävä suhde, ja kukin teistä tuo asiakkaalle ja asiakkaalle mahdollisimman paljon kokemusta ja arvoa.