Mikä on 1031 verovähennysvaihto?

C. Grant Conness, presidentti, 1031 Alternatives Group

Monet sijoittajat ovat kysyneet, mikä on 1031-vaihto, mitkä ovat suuntaviivat ja aikataulut ja voitko lainmukaisesti lykätä myyntivoiton veroja ? Mielestäni olisi hyödyllistä vastata tiettyihin tämän artikkelin tavallisimpiin kysymyksiisi.

Mikä on §1031 vaihto?

A §131 Pörssi on liiketoimi, jossa verovelvollisella on oikeus vaihtaa sijoituskiinteistöä toiseen luovuttamalla verovelvoitteen myynnistä.

Kauppa on sallittu IRS-säännöstön §1031 mukaisesti.

IRS-säännöstö tosiasiallisesti kuuluu seuraavasti: "Kauppaan tai liike-elämään tai investointeihin tuottavaa käyttöä varten pidetyn kiinteän omaisuuden vaihtoon ei saa kirjata voittoa tai tappiota, jos tällaista omaisuutta vaihdetaan yksinomaan samanlaiseen omaisuuteen, joka pidetään joko tuotannollisessa käytössä kaupassa tai liiketoiminnassa tai investoinneissa. "

-> 1031 Exchange -vaatimukset

1031-vaihtoehdon aikataulut

• Sijoittajan (tai vaihtojän) on noudatettava tiukkoja 45- / 180 päivän ohjeita vaihtoon. Kun lämmönvaihtaja myy omaisuutensa (luovutettu omaisuus), hänellä on 45 päivää aikaa tunnistaa yhtä tai useamman arvon omaava omaisuus. Havaittuaan vaihto- yksikkö on 180 päivää siitä päivästä, kun hän myi kiinteistönsä hankkimaan tunnistetun omaisuuden (tai 135 päivän kuluttua 45 päivän jakson päättymisestä).
  Hyväkuntoinen kiinteistö 1031-vaihtoehdossa
• Sijoittajan on hankittava "samankaltainen" omaisuus. Tämä tarkoittaa sitä, että sen on oltava myös muita oikeutettuja kiinteistöjä. Esimerkiksi lämmönvaihtimella voisi myydä dupleksi ja ostaa kaupallisen omaisuuden, tai hän voisi myydä maata ja ostaa asunnon. Omaisuus on vain "samankaltainen".

  Sijoituskohteena pidettävä vaihto-omaisuus

• Myyty omaisuus (luovutettu omaisuus) ja vasta hankittu omaisuus (korvaava omaisuus) on pidettävä sijoitus- tai liiketoiminnallisiin tarkoituksiin. Siksi et voi myydä ensisijaista asuinsiasiasi ja ostaa sijoituskiinteistöä, etkä voi myydä ja sijoittaa omaisuutta ja ostaa ensisijaisen kodin.

  Yhtäläinen tai suurempi velka ja osakepääoma 1031-pörssiin

• Jos vaihto- yksikkö myy kiinteistön 1 miljoonalle dollarille, jossa 500 kiloa oli osakepääomaa ja 500 kiloa oli velkaa, vaihtojän on ostettava miljoona dollaria tai enemmän omaisuutta. Lisäksi lämmönvaihtimen on käytettävä koko pääomaa ja korvattava koko velka lykkäämällä 100% pääomavoiton veroista.

  Vaihdin voi lisätä lisätuotetta uusiin ostoksiin, jos hän haluaa, ja lämmönsiirrin voi halutessaan myös ottaa lisävelan. Jos lämmönvaihtaja ei halua käyttää kaikkia myyntituottoja, hän voi tehdä osittaisen vaihdon ja maksaa erotuksen käytettävissä olevat myyntivoiton verot.Tätä kutsutaan "käynnistykseksi".

  Konstruktiivinen vastaanotto ja pätevöity välittäjä 1031-pörssiin

• Vaihdin ei saa vastaanottaa käteistä myyntiä. Tätä kutsutaan "rakentavaksi kuitaksi" ja aiheuttaisi verotettavan tapahtuman vastaanotetuista varoista. IRS: n turvallisten satamamääräysten mukaan vaihto- yksikön on käytettävä kvalifioitua välittäjää tai QI: tä 1031-tapahtuman helpottamiseksi.

  QI on riippumaton kolmas osapuoli (ei asianajajaasi, asiamiehiäsi, välittäjiäsi tai CPA -asiakkaita), joka pitää myyntitulot ja ostaa korvaavan omaisuuden puolestasi. Nykypäivän ympäristössä on äärimmäisen tärkeää liittyä vain hyvämaineisiin, vakuutettuihin ja sitoutuneisiin päteviin välittäjiin.

  1031 Vaihtoriski

• Kuten kaikki kiinteistösijoitukset, Delawaren lakisääteisten luottamustoimien ja / tai vuokralaisten yhteisessä omistuksessa on riskejä. Tässä foorumissa ei ole mahdollista käsitellä kaikkia asiaan liittyviä riskitekijöitä. Riskitekijät on esitetty kunkin tarjouksen Private Placement Memorandumissa. Sijoittajien tulisi ymmärtää kaikki riskitekijät perusteellisesti ja keskustella heidän kanssaan taloudellisesta edustajasta ennen sijoittamista Delawaren lakisääteiseen luottamukseen tai vuokralaisiin yhteisessä vaihdossa.

  Pacific West Securities, Inc.:n kautta tarjottuja arvopapereita - jäsen FINRA / SIPC.

Tämä materiaali ei ole myyntitarjous eikä pyyntö ostaa mitään suojausta. Tiedot ovat vain keskustelua ja tiedotustarkoituksia varten. Sen tarkoituksena ei ole korvata toimivaltaisia ​​laillisia, vero- tai rahoitussuunnittelua koskevia neuvoja.

Sovellettavat verokoodit koskevat vain liittovaltion lakia. Yksittäisillä valtioilla voi olla omat lisämaksukoodit. Ota yhteyttä asianmukaiseen vero- ja lakimieheni tilanteeseen. Nämä tiedot ovat peräisin lähteistä, joiden uskotaan olevan luotettavia, mutta niitä tulisi käyttää yhdessä henkilökohtaisen tilanteen kanssa yhteensopivien ammatillisten neuvojen kanssa.