Mikä on vastuuvapauden myöntäminen lyhyeksi myynnille?

Lyhyt myynti on hyviä syitä, mutta yksi tärkeimmistä syistä on vastuuvapauden myöntäminen. Miksi haluat vapauttaa vastuun lyhyellä myynnillä? Koska ilman sitä, pankilla saattaa olla oikeus kerätä saldo, jonka myyjä ei maksa.

Kun lainanantaja suostuu tekemään lyhyen myynnin, se yleensä tulee tähän päätökseen, koska pankki on kannattavaa tehdä lyhyt myynti kuin sulkemaan pois.

Se voi vaatia, että myyjällä on taloudellisia vaikeuksia, mutta varmasti koti on vedenalainen.

Lyhyellä myynnillä pankki sitoutuu vapauttamaan lainan vastineeksi saadakseen pienemmän summan. Mutta se ei välttämättä vapauta myyjää. Lainan vapauttaminen kiinteistöstä ja myyjän vapauttaminen ovat 2 eri asiaa. Jos velkaa pankki 200 000 dollaria, mutta kotiasi on 75 000 dollaria, pankki voi hyväksyä 75 000 dollaria ja vapauttaa lainan. Kuitenkin ilman vastuun vapauttamista voit löytää muutama vuosi myöhemmin, että pankki on nyt tulossa sinun ja vaatii, että maksat $ 125 000 ero.

Vastuun vapauttaminen ja lyhyen myyntitodistuksen hyväksyminen

Lyhytmyyntitodistus on avain. Tämä hyväksymiskirje tarkalleen mitä pankki odottaa. Se sisältää muun muassa seuraavat näkökohdat:

• Hyväksyttävä myyntihinta
• Suurin sallitut palkkiot
• Suurin sulkemiskustannukset
• Vähimmäistulot> Sulkeutumispäivä

Kaikki lyhytaikaiset myyntitodistukset eivät sisällä vastuuvapauden myöntämistä. Itse asiassa jotkut hyväksymiskirjeet eivät koske vastuuvapauden myöntämistä lainkaan. Asianajajat sanovat, että jos asiaa ei ole käsitelty, lainanantaja voi säilyttää kaikki oikeudet, jotka ovat lainanantajan saatavilla liittovaltion ja / tai valtion lain nojalla puutteellisen tuomion toteuttamiseksi.

Älä koskaan allekirjoita lyhytaikaista myyntilupaa pyytämättä asianajajaa lukemaan sitä ja antamaan sinulle oikeudellisia neuvoja. Älä pyydä asiamieheltäsi, sillä jos asiamiehesi on asianajaja, asiamiehellä ei ole lupaa antaa oikeudellista neuvontaa. Kiinteistönvälittäjän laki on laillista neuvontaa vastaan.

Kerron asiakkaillemme, että jos näen, että heidän lyhyen myyntilupahakemuksensa sisältää vastuuvapauden, en voi neuvoa heitä tällaisesta. Pyydän heitä soittamaan asianajajaan. Jos kirje on epäselvä tai se ei täsmennetä, ehdotan, että myyjä ottaa yhteyttä asianajajaan yrittäessään saada vastuuvapautta. Missään tapauksessa en anna oikeudellista neuvontaa.

En ole hämmästynyt kuullessaan, että myyjät tekivät oikeustoimia kiinteistösijoittajia vastaan, koska nämä edustajat vakuuttivat heille, että lainanantaja ei menisi puutteellisen tuomion jälkeen.Jopa Kaliforniassa, jossa olemme onnekkaita tietynlaisten lainausten turvautumiseen, tämä ei yleensä kata sulkemisia, ei lyhyt myyntiä. Toisin sanoen myyjälle, joka teki lyhyellä myynnillä ostolainan lainaa, ei ole takeita siitä, että lyhyt myynti lainanantaja vapauttaa heidät, ellei lainanantaja nimenomaisesti luovuta myyjää.

Meillä on Kalifornian siviililain 580e §, lisätty 1.1.2011, mutta sitä ei ole vielä testattu tuomioistuimessa, eikä sitä sovelleta toissijaiseen rahoitukseen eikä edellisiin vuosiin.

Lyhyen myyntitodistuksen tunnusluvut, jotka käsittelevät vastuuvapauden myöntämistä

Vaikka en voi antaa sinulle kaikkia mahdollisia vastuuvapauden myöntämistä tai vastuuvapauden myöntämistä lyhyen myyntilupahakemuksissa, tässä on muutamia esimerkkejä. Jotkut näistä lausunnoista vapauttavat myyjän, jotkut eivät tarjoa minkäänlaista vastuuvapauden myöntämistä.

Kun pankki on saanut $ XXXXXX, pankki vapauttaa panttioikeuden ja veloittaa jäljellä olevan velan kerättävinä saldoina.

• Pankki on hyväksynyt diskonttauksen. Mikään tässä kirjeessä ei saa tulkita vahingoittamasta, luopumasta, muuttamasta tai muuttamaan pankin oikeuksia tai oikeussuojakeinoja koko omien varojen keräämisessä.
• Pankki myöntää hyväksyntänsä myydä aineellisen omaisuuden, joka johtaa lyhytaikaiseen maksamiseen kiinnityksestä … ja luopuu mahdollisista puutteista.
• Saatuaan tämän maksun, ilmoitamme velan "maksetuksi kokonaisuudessaan pienemmäksi kuin koko saldo" kaikille luottovirastoille.
• Lainanottajan on allekirjoitettava liitteenä oleva kuittaus kaikkiin tässä hyväksymissopimuksessa määriteltyihin ehtoihin ja hänen on tunnustettava, että pankilla säilyy kaikki puutteelliset oikeudet, jotka on annettu muistiossa, luottamussopimuksessa ja / tai vakuussopimuksessa sekä paikallisissa ja liittovaltion laeissa.
• Pankki sitoutuu hyväksymään sertifioiduissa rahastoissa $ XXXXXX maksuna kokonaisuudessaan lainaa. Lisäksi pankki ilmoittaa sisäisen tuloverolain anteeksiannettavan velan määrän.
• Pankki voi suorittaa puutteellinen tuomio erikseen saadusta maksusta ja erääntyneestä kokonaissummasta, ellei toisin ole sovittu tai laissa kielletty, jos lyhyt myynti sulkeutuu edellä mainituista lainoista.
• Saatuaan varat, pankki vapauttaa panttioikeuden, ja puutteellinen saldo raportoidaan kerrytettävissä olevan saldon summana.
• Saatuaan sovitun määrän, pankki luopuu jäljellä olevasta saldosta edellä mainituilla lainoilla ja vapauttaa lainanottajan velvoitteensa muilta velvollisuuksilta ja luopuu kaikista oikeuksista jatkaa harkintaa tai puutetta.

Jos pankki ei anna sinulle vastuuvapauden myöntämistä, saatat joutua tarjoamaan myyjän panosta, jotta pankki voi antaa sen. Joskus saat neuvottelijan, joka ei ymmärrä pankkipolitiikkaa. Jos tunnet, että pankilla ei ole oikeutta hakea puutteellisia päätöksiä, ja pankki kieltäytyy luovuttamasta sinua, saatat joutua purkamaan tiedoston esimiehelle saadaksesi vapautuksen. Mutta jos kaikki muu epäonnistuu, sinun paras vaihtoehto on pyytää asianajaja saamaan vastuuvapaus puolestasi tai ainakin selittämään lailliset oikeutesi, jos vastuuvapauden myöntäminen ei ole mahdollista.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.