Myyjä Ostajan luotot eivät ole aina luottoa

Jos HUD-1 ei ollut aikaisemmin monimutkainen, se on pahempi, kun TRID-säännöt hylkäsivät HUD: iä tilinpäätöksen vahvistamiseksi ja myyjien hyvitysten näyttämiseksi. Se ei ole pelkästään kodin ostajia, jotka eivät ymmärrä tilinpäätösasiakirjoja hyvityksillä, myös pankin työntekijät, jotka kamppailevat. Erityisesti lyhyt myyntipankki, joka tarvitsee hyväksyä loppuraportin. Lomake on niin kauhistunut ja kauhea, että monet vartiointilaitokset ovat ottaneet sen itselleen toimittamaan net-laskentataulukon, joten kaikki kiinteistökaupan osapuolet voivat selvittää, mitä tapahtuu.

Tämä on edistystä?

Myyjän ongelmat ostajalle suljettaessa

Ongelma alkoi tarkistetulla Good Faith Estimate -arvioinnilla. Se nousi HUD: lle. RESPA päätti, että jos maksu näytetään hyvää uskoa arvioitaessa, mutta myyjä yleensä maksaa sen, sen tulee näkyä HUD: ssä. HUD: n tasapainottamiseksi, jos maksu näytetään hyvityksenä, mutta se ei oikeastaan ​​ole luottoa, se on myös esitettävä veloitukseksi, mikä tekee siitä pesun. Sitten HUD poistui, korvattiin sulkemisilmoituksella.

Pitääkö ihmetellä, miksi näyttää sen lainkaan? Miksi? Koska se on lainaennusteessa. Tiedän, että haluat vetää pois hiuksesi. Valtion säädökset tekevät sen sinulle.

Mikä on ostajalle myyntivoitto, joka ei ole luotto?

Aloitetaan lähtökohdasta, että hyvitykset näkyvät yleensä plus-numerona ja veloitukset ovat miinusnumero. Jos lisäät $ 100 ja vähennät sitten 100 dollaria, sinulla on nolla.

Toiseksi, monissa osissa maata, tietyt sulkemiskustannukset maksaa yleensä myyjä.

Joillakin alueilla on myös tavallista jakaa nämä maksut. Ongelma syntyy, kun myyjälle on paikallista tapaa maksaa erityinen maksu, mutta maksu on merkitty ostajan lainaennusteeseen. Esimerkkejä tällaisista palkkioista ovat:

• Omistajan omistusvakuutus, joka tunnetaan myös CLTA / ALTA-kotihakemiston politiikana.
• Selvitysmaksu, joka tunnetaan myös Escrow-maksuna
• County Transfer Taxes, tunnetaan myös Documentary Transfer Tax

Edellä mainitut maksut, jos ne näkyvät ostosopimuksessa myyjän maksettavana maksuna, heijastuvat lopputilitykseksi myyjältä ostajalle. Koska nämä maksut eivät todellakaan ole myyjän luottoa ostajalle, ne näytetään veloituksetta ostajalle, joka nollaa ne.

Mutta oh, tämä menettely aiheuttaa kaikille, Joe Blow kotivakajalta pankin johtoon, kynsilöi silmät. He ovat tuskissa. Emme voi korjata sitä, ellei hallitus korjaa sitä. Jos hallitus yrittää korjata tämän, minulla on epäilyttävä tunne, että se vain pahenee. Niinpä näyttää siltä, ​​että tämä on Catch 22.

Siksi toivon, että tämä yksinkertainen selitys ongelman ns. Myyjän hyvityksestä ostajalle sulkemisilmoituksessa aiheuttaa yhden vähemmän ihmistä toistuvasti räpäyttämästä kulkee edestakaisin ovesta - vain siksi, että se tuntuu niin hyvältä, kun lopetat.

Miksi myyntivoitot HUD: ssä aiheuttavat lyhytaikaisten myyntipankkien ongelmia

Lyhytaikaiset pankit ovat sijoittajien asettamia ohjeita. Näissä ohjeissa täsmennetään, miten pankki voi hoitaa maksujen hyväksynnän lyhyellä myynnillä. Joissakin ohjeissa kielletään hyvitykset ostajalle, ja joillakin ohjeilla on rajoitus ostajalle maksetusta prosenttiosuudesta.

Kun neuvottelijan, joka ei tunne sulkemisilmoitusta, näkee ostajalle ilmoitetun hyvityksen, usein tämä henkilö vaatii maksun poistamista. On vaikeaa saada joitain ihmisiä ymmärtämään, että maksu on jo poistettu veloituksetta. He näkevät tämän mustavalkoisena, aivan kasvojensa edessä, mutta se ei rekisteröi yläkerrassa. He tietävät vain, että myyjä ei voi antaa ostajalle luottoa.

Escrow-upseeri tai sulkemisaine ei saa muuttaa sulkemisilmoitusta. Maksut on ilmoitettava liittovaltion lain mukaisesti. Palkkioita ei voi sekoittaa, jotta ne sopisivat lyhyen neuvottelijan mielikuvitukselle.

Voin lähettää neuvottelijoille RESPA-linkin, joka selittää säännöt, mutta monet eivät vieläkään ymmärrä. Joten jos olet yksi niistä ihmisistä, älä tunne huolta tietämättömyydestänne. Monet ihmiset ovat hämmentyneitä ja samassa veneessä kuin sinä.

Haluan sanoa: voiko se uppoutua, mutta olen liian kohtelias. Koska totuus on, nämä maksut ovat ei hyvitystä ostajalle.

Jos olet edelleen hämmentynyt tarkastellessasi kaikkia näitä tietoja, kannattaa harkita toista työtä.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.