Lyhyt myyntiprosessi

Lyhytmyyntiprosessi on edelleen mysteeri monille ihmisille, jopa kaikkien näiden vuosien jälkeen, joten hälytystä ei ole, jos et tiedä tarkkaan, miten lyhyt myyntiprosessi toimii. Monet ostajan agentit ovat hämmentyneitä; hämmentyneet ostajat etsivät suunnan, eikä jokainen lyhyt myynti-listautumisagentti osaa tehdä lyhyen myynnin. Toivottaisitte, että kiinteistöliiketoiminnassa olevat ihmiset olisivat oppineet yhden tai useamman lyhyen myyntiprosessin, mutta valitettavasti lyhyt myynti ei ole kaikkien kuppi teetä.

Lyhytaikaisen myynnin perusteet

Pankit myöntävät lyhyen myynnin kahdesta syystä: myyjällä on vaikeuksia,

ja kotona ei ole riittävästi pääomaa maksaa pois asuntolainasta maksa- malla myyntikustannukset. Muutamia esimerkkejä vaikeuksista ovat:

Työttömyys / pienentyneet tulot

• Avioero
• Lääkärin hätätilanne
• Työnsiirto pois kaupungista
• Konkurssi
• Kuolema

Myyjän on laadittava rahoituspaketti, joka lähetetään lyhyen kauppapaikan pankille. Jokaisella pankilla on omat suuntaviivat, mutta - lukuun ottamatta Wachoviaa, joka on maailman paras lyhyt myynti - perusprosessi on samanlainen pankista toiseen. Myyjän lyhyt myyntipaketti koostuu todennäköisesti seuraavista:

Valtuutuskirja, jonka avulla asiamiehesi voi puhua pankille.

• Alustava loppuselvitys
• Valmis rahoitusselvitys tai RMA
• Myyjän vaikeusilmoitus
• 2 vuoden veroilmoitus
• 2 vuotta W-2s
• 30 päivää palkanmittareita
• Viimeiset 2 kuukausittaiset pankkitilit
• Vertaileva markkina-analyysi tai viimeaikaisen vertailukelpoisen myynnin luettelo

Lyhytmyyntihinnan kirjoittaminen ja pankille lähettäminen

Ennen kuin ostaja kirjoittaa lyhyen myyntitarjouksen, ostajan tulee kysyä edustajaltaan luettelo vertailukelpoisesta myynnistä. Pankit eivät toimi liikkeelle asettamalla asuntovelvoitteita rock-bottom hinnoittelussa. Pankki haluaa saada melko lähellä markkina-arvoa.

Lyhyen myyntihinnan markkina-arvo saattaa olla vähäinen, ja se voi itse asiassa olla hinnoiteltu vertailukelpoisen myynnin alapuolella useiden tarjouksien kannustamiseksi.

Jotkut lyhyet myynnit voivat alkaa ennen tarjousta, mutta useimmiten pankki aloittaa menettelyn saatuaan ostotarjouksen. Kun myyjä hyväksyy tarjouksen, listausasiamies lähettää pankkiin seuraavat asiat:

Sopimusehdot

• Ostotarjous
• Ostajan ennakkohyväksyntätodistus, jäljennös varoen rahan tarkistamisesta ja varojen todistuksesta
• Myyjän lyhyt myyntipaketti
• Jos pakkaus on epätäydellinen, lyhyt myyntiprosessi viivästyy. Tällöin pankki saattaa jopa rikkoa paketin. Jotkut pankin työntekijät näyttävät vähän kärsivällisyyttä virheiden marginaaleista.

Lyhyt myyntiprosessi pankissa

Ostajat saattavat odottaa hyvin kauan aikaa saadakseen vastauksen pankilta.Luetteloopiskelijalle on välttämätöntä soittaa pankkiin säännöllisesti ja pitää lyhyen myyntiprosessin varovaisia ​​muistiinpanoja. Ostajat saattavat kyllästyä odottamaan lyhytaikaista myyntilupaa, että he voivat tuntea tarpeen uhata peruuttaa, jos he eivät saa vastausta tietyn ajan kuluessa.

Tällainen asenne on itsemääräämätön eikä nopeuta lyhyt myyntiprosessia. Jos ostajilla on vähän kärsivällisyyttä, ehkä lyhyt myynti ei ole heille paras vaihtoehto.

Lisäksi ostaja-agentilla ei ole lupaa puhua luotonantajan kanssa ilman lupaa, joten älä pyydä asiamieheltäsi soittamaan pankkiin. Se ei toimi.

Seuraavassa on tyypillinen lyhyt myyntiprosessi pankissa:

Pankki myöntää tiedoston vastaanottamisen. Tämä voi kestää 10 päivää kuukaudessa.

• Neuvottelija on osoitettu. Tämä voi kestää 2-3 päivää.
• BPO on tilattu. Pankki luultavasti kieltäytyy jakamasta BPO: n tuloksia.
• Toinen neuvottelija voidaan osoittaa. Tämä voi kestää vielä 30 päivää.
• Tiedosto lähetetään tarkistettavaksi PSA: n perusteella. Tämä voi kestää 2 viikkoa 30 päivään.
• Pankki voi sitten pyytää, että kaikki osapuolet allekirjoittavat Arm's-Long Affidavit.
• Pankki antaa lyhyen myyntilupahakemuksen.
• Ostaja peruuttaa.
• Heitin tämän viimeisen rivin, koska joskus minun on pitänyt myydä Sacramenton lyhyet myyntit 3 tai 4 kertaa ennen kuin ostaja tarttuu kauppaan.

Ostajat vihastuvat ja ärsyttävät, koska lyhyt myyntiprosessi voi olla niin pitkä, että he joskus kumoavat kertomatta ketään, paljon vähemmän heidän edustajaa. Jotkut lyhyet myynnit saavat hyväksynnän 2-8 viikossa. Toiset voivat keskimäärin kestää 90-120 päivää. Lyhyen myynnin pituus riippuu yleensä sijoittajalta, ei pankilta.

Lyhyt myyntiedustaja voi auttaa nopeuttamaan lyhyt myyntiprosessia pysymällä tiedoston yläosassa ja pitämällä pankin tilivelvollisena. Lähtö pankin kanssa vähintään kerran tai kahdesti viikossa on välttämätöntä. Epäpätevien neuvottelijoiden käyttäytymisen tunnistaminen ja vaihtamisen pyytäminen ovat usein myös välttämättömiä. Älkää koskaan pelkää nousta.

Risti sormesi, neuvottelija haluaa tiedoston olevan yli niin paljon kuin sinä. Usein koko pakettien toimittaminen etukäteen voi auttaa nopeuttamaan prosessia.

Vihje: Suuri osa aikataulusta, listautumisagentilla on jonkinlainen käsitys siitä, milloin hyväksyntä tulee sen jälkeen, kun tiedosto lähetetään lopulliseen tarkasteluun. Tällöin ostajat saattavat haluta aloittaa lainausprosessin, jotta heillä olisi pääkohtainen aloitus, mikäli pankki voi sulkea vain kaksi viikkoa.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.