Dual vs. single Agency suhteet kiinteistöihin

Kiinteistön ostajia ja myyjiä sekoitetaan usein kiinteistönvälittäjien roolista, joita edustajat edustavat ja kiinteistötoimistojen suhteita. Monet valtiot vaativat, että asiamiehet antavat ostajille ja myyjille viraston ilmoittamislomakkeen allekirjoittaakseen.

Tämä lomake, jota käytämme esimerkiksi Kaliforniassa, ei ole sopimus; se on ilmaisu. Se paljastaa mahdollisten välityssuhteiden eri luonteen, ja on tärkeää, että kaikki osapuolet lukevat sen olevan paremmin valmistautunut valitsemaan halutun välityssuhteen tyypin.

Yksittäinen virasto

Ostajat edustavat ostajat toimivat yhdessä viraston kapasiteetissa ostajan edustajana. Myyjien edustajat, jotka edustavat myyjiä, työskentelevät yhtenä agenttikapasiteetista listautumisagentiksi.

Asiakkaat, jotka edustavat asiakkaita yksittäisen viraston kautta, ovat asiakkaan luottamusvastuuta. He eivät voi jakaa luottamuksellisia tietoja toisen osapuolen tai toisen osapuolen edustajan kanssa. Yksittäisten toimihenkilöiden on huolehdittava hoitamisesta ja due diligence -toiminnoistaan, ilmoitettava kaikki olennaiset tosiasiat ja oltava rehellisiä.

Ostajan edustajat ja ostaja allekirjoittavat yleensä ostajan välittäjän sopimuksen, jossa määritellään edustajan velvollisuudet ja velvollisuudet. Joissakin osavaltioissa, jos ostajat eivät allekirjoita ostajan välittäjäsopimusta asiamiehen kanssa, kyseinen edustaja ei edusta ostajaa vaan tulee myyjän alivälittäjäksi. Aliagentit ovat samat velvollisuudet kuin myyjällä.

Myyjän asiamiehet ja myyjä allekirjoittavat listaussopimuksen, jossa määritellään myös edustajan velvollisuudet ja velvollisuudet.

Pörssiyhtiöt ja ostajien asiamiehet ovat jokaisen asiakkaiden uskollisuutta, luottamuksellisuutta ja vastuuvelvollisuutta.

Monet agentit toimivat ostajan edustajana ostajien kanssa ja myyjien edustajana myyjien kanssa. Jotkut asiamiehet kuitenkin työskentelevät yksinomaan yksinoikeuden ostajan edustajina eivätkä koskaan koskaan ota listalle. Muut asiamiehet toimivat yksinomaan myyjien kanssa eivätkä koskaan näytä omaisuutta.

Erikoistuneiden agenttien käsittely yleisiin agentteihin voi tarjota asiakkaille entistä tarkemmin ja vilpittömästi.

Dual Agency with Two Agents

Koska kaikki kiinteistönvälittäjät ovat lisensoitu kiinteistönvälittäjän kautta, on mahdollista työskennellä yhden agentin kanssa, jolla on sama välittäjä kuin listautumisagentilla. Tämä tilanne luo kaksi virastoa. Asiamiehet voisivat työskennellä erillisissä toimistoissa ja olla tuntemattomia toisilleen, mutta koska he ovat lisensoineet välittäjän, he toimivat edelleen kahden toimiston välityksellä, kun yksi agentti edustaa ostajaa ja toinen edustaa myyjää.

Aloittaminen, agentti on voinut luoda yksittäisen välityssuhteen ostajan kanssa, mutta kun ostaja valitsee kyseisen edustajan välittäjän luettelon, edustajan suhde ostajaan muuttuu.Kaikki yksittäiset tekijät eivät tunnista eroa. Todellisessa maailmassa useimmat näistä kaksinaisista tekijöistä puhuvat kaksitoista virastoa, mutta jatkavat yhden viraston edustuksen kävellä.

Kaksinkertaisen toimiston on sovittava kirjallisesti osapuolten välillä. Lakit vaihtelevat valtioittain. Esimerkiksi Kaliforniassa yksinoikeuden ostajien välittäjäsopimukset sisältävät verbiage, joka sallii kaksinkertaisen toimiston, joten useimmat ostajat eivät ymmärrä, että heidän ostajansa välittäjä voisi joutua kaksoisjärjestelyihin.

Vain yksinomaan ostajan edustajat ja luetteloijat, joiden käytäntö keskittyy yksinomaan mainoksiin, eivät ole koskaan kaksinaisia ​​tekijöitä.

Kaksoisvirasto, jolla on sama agentti

Kiinteistövälittäjä, joka myös edustaa ostajaa, on kaksoisagentti. Kaksinkertaiset toimihenkilöt eivät voi toimia luottamusyhteydessä jommankumman osapuolen kanssa, ja heidän on kohdeltava sekä myyjiä että ostajia tasaisesti. He eivät voi jakaa luottamuksellisia tietoja, mutta he eivät voi antaa luottamuksellisia neuvoja.

Kauppiaan haastateltiin Kaliforniassa kaksoisagentti, koska hän kertoi ostajaa pyytämästä matonpalkkion myyjältä. On erittäin vaikeaa saada myyjälle korkein ja paras hinta, kun edustaja edustaa myös ostajaa. Kaksoisagentti ei voi neuvotella kotihinnasta eikä ehdoista eikä neuvotella kenenkään puolesta.

Jotkut ostajista sanovat, että he haluavat työskennellä yksinomaan listautumisasiamiesten kanssa, koska he tietävät, että agentti saa molemmat pääehdot, eli listautumiskomissio ja ostajan agentti-palkkio.

He tuntevat, että listautumisagentti on "motivoitunut", kun ostaja tekee ostotarjouksen saadakseen tarjouksen hyväksytyksi. Vaikka olisin häpeällinen, jos en sanonut, että jotkut asiamiehet toimivat tällä tavalla, se ei ole eniten. Jos ostaja lähestyi minua tällaisella ajattelulla, ikään kuin tekisin jotain toimeksiantoa varten, mielestäni seuraus olisi loukkaava.

He saattavat myös pyytää kaksinkertaisen edustajan neuvottelemaan edelleen kiinteistösijoituksesta lisäämään myyjän voittoa matalan pallon tarjouksessa.

Transaction Agents

Jotta vältettäisiin kaksoisvirasto, jotkut asiamiehet toimivat tapahtuma-agentteina. Kauppaedustajat eivät edusta kumpaakaan osapuolta eivätkä suojele myyjän tai ostajaa. Ne vain helpottavat kauppaa.

Kauppaedustaja auttaa täyttämään ostosopimuksen velvoitteet ja toimittaa tarvittavat paperityöt kummallekin osapuolelle. Se vapauttaa osan vastuusta, kun asiamiehet ottavat kaksitoimista virhettä ja poistavat agentin edelleen uskollisuudesta.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.