Osta Home-kuinka joustava on se lyhyt myyntihinta?

Kysymys: Lukija sanoo: "Mieheni ja haluan ostaa ensimmäisen kodin, mutta meillä on vaikeuksia. on lyhyt myynti.Olen kuullut kauheita asioita lyhyen myynnin, miten ne huijaavat sinua tekemään tarjouksen ja sitten he tulevat takaisin ja pyytävät paljon enemmän rahaa.On yksi talo erityisesti, että haluaisimme tehdä Tarjoamme, mutta me pelkäämme, emme tiedä, kuinka paljon tarjottavaa, kuinka joustava on se lyhyt myyntihinta, mikä tahansa apu olisi suuresti kiitollinen. "

Vastaus: Lyhyessä myyntitilassa listahinta useimmiten tarkoittaa jumittua. Miten se voi olla, saatat ihmetellä. Kuinka agentti ja hänen myyjänsä voivat hinnoitella lyhyellä myynnillä, joka ei ole todellista? Se tehdään joka päivä kaupungeissa ympäri Amerikkaa.

Kaikissa näissä kaupungeissa ovat ostajat aivan kuten sinä kysytte saman kysymyksen: Kuinka joustava on tämä lyhyt myyntihinta? Tai he kysyvät: kuinka vähäinen myyjä menee? Koska juuri sellaiset ostajat haluavat tietää. Mitä he voivat ostaa lyhyellä myynnillä? Minkä hinnan heillä on tarjottavanaan? Jos ne tarjoavat listan hintaa, pankin on hyväksyttävä tämä hinta, eikö? Vastaus on ei. Pankki ei.

Mikä crock. Kuinka se voi olla? Kuinka myyjä ja hänen edustajansa saattavat harhaan koko tämäntyyppisten ostajien joukon, voit ajatella. Lyhyt myynti on hinnoiteltua. Jotkut hinnat ovat oikeita ja jotkut lyhyet myyntihinnat eivät ole.

Ennakoitu lyhyt myyntihinta

Ensinnäkin huomaa, että lyhyt myynti on etuoikeus.

Se ei ole oikein. Pankkien ei tarvitse hyväksyä lyhytaikaista myyntiä. Ei ole lakia, jonka mukaan pankin on annettava lyhyt myynti vedenalaisen kotiin myyjälle. Pankit tekevät lyhyitä myyntiä, joka perustuu 5 periaatteeseen:

• Myyjä on vedenalainen
• Myyjä on kärsinyt tai on lähellä sulkemisvaaraa
• Ostajalla on oikeus hankkia koti
• On edullisempaa lyhyt myynti kuin sulje
• Hinta on riittävä tai markkina-arvo

Se on viimeinen luoti, jota pankit huolehtivat, kun he päättävät lykätä lyhyen myynnin. He haluavat hallita hinnoittelua. Hallitsemalla hinnoittelua he eivät tuhlaa aikaa tekemällä lyhyt myynti, joka on hinnoiteltu liian alhaiseksi. Mutta se tarkoittaa myös, että he eivät ehkä saa lainkaan tarjouksia, koska he hakivat väärän hinnan.

Tästä syystä en pidä ennalta hyväksyttyä lyhyttä myyntiä. Pankkien mielestä olisi järkevämpää antaa markkinoiden määrittää myyntihinta, mutta kaikki eivät ole oikeudenmukaisia ​​eikä jokainen lyhyt myynti ole hinnoiteltu markkinoiden mukaan.

Lisäksi ostajan on ymmärrettävä, että pelkästään sen vuoksi, että pankki on ennalta hyväksynyt myyntihinnan, se ei välttämättä tarkoita sitä, että ostajan on tarjottava kyseinen hinta.Ostaja voi tarjota vähemmän, mutta pankki ei ehkä hyväksy sitä. Jos ostaja ei kuitenkaan tarjoa ennalta hyväksyttyä hintaa, lyhyt myynti hyväksytään, mikäli ostaja täyttää.

Miten pankki valitsee lyhyen myyntihinnan?

Olen käynyt ympäriinsä pankkien kanssa hinnalla enemmän kuin mikään muu näkökohta lyhyessä myynneessä. Esimerkiksi listattiin lyhyt myynti kotiin eli $ 599 000 ja saimme tarjouksen 599 000 dollarista.

Pankki päätti, että se halusi 635 000 dollaria. Ostajien suostui lisäämään hintaan 635 000 dollaria. , ostajan lainanantaja arvioi sen 599 000 dollariin. Pankki suostui myymään 599 000 dollaria.

Useimmat pankit luottavat BPO: han. He palkkaavat asiamiehen, joka on tekemässä nopeita mini-arviointeja halvalla hinnalla. Tämä agentti etsii koteja säteellä kohteen kohteesta. Kodeissa on samanlainen neliömaalaus, ikä ja kunto.

Tämä järjestelmä toimii hyvin niin kauan kuin vertailukelpoinen myynti on viimeisten kolmen kuukauden aikana ja niin kauan kuin naapurusto on sama. Mutta usein BPO-agentti voi joutua sopeutumaan arvoon vähentämällä tai lisäämällä myyntihinta ei-vertailukelpoisiin koteihin. Kaikki asiamiehet eivät osaa tehdä tätä. Tai agentti saattaa ylittää naapuruston rajaviivat ja ei ymmärrä, että toinen naapuruuskunta käskee eri hintaa.

BPO: t, kuten arvioinnit, ovat taiteen ja tieteen yhdistelmä, ei tiede. Ennen kuin ostat lyhyen myyntitarjouksen tai teet tarjouksen lyhyestä myynnistä, pyydä asiamiehenä suorittamaan vertailukelpoinen myynti, aivan kuten BPO-agentti tekisi sen. Sitten sinulla on melko hyvä käsitys siitä, hyväksyykö pankki tarjousasi. Jos myyjä uskoo, että pankki hyväksyy tarjouksen, myyjä hyväksyy tarjouksen. Se on salaisuus.

_{Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.}