PACE-lainojen edut ja haitat: Rahoituksen päivitykset

Veden ja energian säästäminen on hyväksi ympäristölle, ja hyödyt myös alemman käyttökustannuksen muodossa. Mutta suuria päivityksiä, kuten kuivuutta kestävät maisemointi aurinkopaneelit voivat olla kalliita. Jos aiot tehdä vihreitä parannuksia, PACE-laina voi olla vaihtoehto rahoitukselle. PACE-rahoitus helpottaa suhteellisen edullisten pitkäaikaisten lainojen myöntämistä, mutta näiden ohjelmien käytöllä on hyviä puolia.

Mikä on PACE?

Kiinteistöarviointi Puhdas energia (PACE) on tapa lainata rahaa puhtaisiin energiahankkeisiin. Kiinteistöomistajat, mukaan lukien asunnon omistajat ja yritykset, saavat rahoitusta päivityksiin ja palauttavat kiinteistöverot. PACE-rahoituksen hyväksyminen perustuu lähinnä omaisuuden parantamiseen, jota käytetään vakuudeksi lainan turvaamiseksi, ja voit yleensä lainata jopa 15 prosenttia kiinteistön arvosta.

PACE: n yleisiä käyttötarkoituksia ovat aurinkoenergiatekniikka, energiatehokas lämmitys ja jäähdytys, vedenpitävä maisemointi sekä lukuisat muut asuinkiinteistöjen ja kaupallisten kohteiden hankkeet.

PACE on saatavilla vain paikoissa, joissa valtion ja paikalliset lait sallivat tämän tyyppisen rahoituksen ja paikallisten ohjelmien kehittämisen. Nämä ohjelmat kulkevat useilla eri nimillä, mukaan lukien suosittu Home Energy Renovation Opportunity (HERO) -ohjelma ja Ygrene.

PACE-lainojen kohokohdat

Näillä ohjelmilla on useita ominaisuuksia, jotka tekevät niistä kiinnostuneita lainanottajille.

Helppo täyttää: PACE-kelpoisuus on suhteellisen helppoa. Verrattuna kotitalouksien lainoihin, jotka ovat suosittuja vaihtoehtoja kalliiden kodin parannusten kannalta, hyväksymiskriteerit näyttävät rentoilta. Sinun FICO-luottotietosi on vähemmän tärkeä PACE: n kanssa, mutta luottotietojesi nykyiset tai viimeaikaiset ongelmat voivat aiheuttaa ongelmia.

Sinun on oltava myös voimassa kaikissa kiinteistöveroissa.

100 prosentin rahoitus: PACE voit rahoittaa projektin kokonaiskustannukset ilman ennakkomaksua. Tämän ansiosta voit aloittaa nopeasti ilman, että sinun tarvitsee säästää projekteja tai siirtää rahaa. Tietenkin suuremmat lainat merkitsevät korkeampia korkokuluja ja suurempia maksuja.

Siirrettävä seuraavalle omistajalle: Jos myyt kiinteistön parannusten jälkeen, sinun ei tarvitse välttämättä maksaa lainaa. Laina on kiinnitetty kiinteistöön, joten seuraava omistaja voi siirtää ja maksaa sen. Riippumatta siitä, onko kyse hyvästä syystä, riippuu todennäköisesti siitä, oletko ostaja vai ei.

Palautuksen aika: Merkittävät parannukset voivat olla kalliita. PACE-lainoja voidaan maksaa pitkiä aikoja (esimerkiksi 5-20 vuotta). Tämän seurauksena maksuja voidaan pitää suhteellisen pieninä. Kuitenkin, kuten mitä tahansa lainaa, sitä kauemmin, kun maksat takaisin, sitä enemmän kiinnostusta maksat tämän lainan elinajan.

Potentiaaliset verohyvitykset: PACE-rahoitus saattavat helpottaa ympäristöveron hyvitysten saantia - tarkista veroneuvojesi kanssa ennen päätöksentekoa. Ajoitus on huolenaihe, joten PACE mahdollistaa hankkeen loppuun ennen kuin verohyvitykset päättyvät, ja suuren lainan ansiosta voit asentaa kaiken yhden vuoden aikana (toisin kuin useiden vuosien ajan kassavirran hallintaan).

Jotkut hyvitykset ovat käytettävissä vain vuoden, jolloin asennus oli todella loppuun , joten haluat maksaa kaikki nämä kulut samana vuonna.

PACE-rahoituksen ongelmat

Ennen kuin käytät PACE-rahoitusta projektillesi, tutustu muutamiin vikatilanteisiin.

Eturistiriidat: PACE-rahoitusta järjestetään usein sopimuspuolilla, joilla on kannustin kalliiden päivitysten edistämiseen. Tämä voi olla kätevä muoto yhden luukun ostoksille, mutta urakoitsijat eivät tiedä omaa talouttaan ja mitä voit "varaa" - ja sinulla on varaa lähes jotain PACE-lainaa. Useimmat palveluntarjoajat ovat rehellisiä ja loppujen lopuksi ostajat voivat tehdä älykkäitä päätöksiä, mutta pieni osa urakoitsijoista voi tehdä harhaanjohtavia lausuntoja vain saada korkeat maksavat työpaikat. Sen lisäksi, että he saavat maksun suorittamastaan ​​työstä, urakoitsijat saattavat saada lisää viittauspalkkioita lainanantajalta, jos he järjestävät rahoituksen, joten mahdolliset eturistiriidat ovat todellisia.

Maksutapahtuma: Vaikka maksatte takaisin pitkän ajan, maksujen suorittaminen voi olla taakka. Useimmat ihmiset ajattelevat kuukausittaisten maksujen perusteella, mutta kiinteistöarviointeja maksetaan usein vain kerran tai kahdesti vuodessa. Saatat joutua yllättävän kustannuksella, kun on aika tehdä nämä täytetyt maksut. Joissakin tapauksissa (jos oma asuntolainasi maksaa kiinteistöverot escrow-tilillä), PACE-maksu lisätään kuukausittaiseen kiinnityskorvaukseen pienemmissä osissa.

Korkokulut: PACE-rahoitusta on suhteellisen helppo saada. Korot ovat kuitenkin joskus korkeampia kuin maksat, jos käytät yksinkertaisesti kotitalouslainaa tai luottorajan - varsinkin jos sinulla on hyvä luotto. Riippumatta siitä, saavuitko paremmin, riippuu useista tekijöistä, mutta PACE-lainat eivät välttämättä ole halpoja.

Kulut ja edut: PACE-ohjelmien hyväksyntä on helppoa, mutta onko se sen arvoista? Nämä ohjelmat ovat järkevämpiä niille henkilöille, joilla ei ole varaa edullisempia lainoja (usein luottoongelmien tai rajallisten tulojen vuoksi). Hankkeet, kuten ikkunoiden vaihtaminen, voivat lisätä kotisi arvoa, joten sinun pitäisi saada osa niistä rahoista, kun myydät. Et kuitenkaan välttämättä näe merkittäviä muutoksia apuohjelmakustannuksissa - ja sinun on yhä verotulojen korkeampi.

Markkinoiden sulkemisen riski: PACE-lainat on turvattu omalla kotiseudulla, joten kotisi sulkemiseen voi menettää, jos et suorita maksuja. Monissa tapauksissa PACE-laina siirtyy "ensimmäiseen asemaan" (asuntolainanantajan edessä), mikä merkitsee sitä, että sinä vaarannat sulkemisen, vaikka teet säännölliset kiinnitysmaksut sovitun mukaan.Muut lainatyypit (elleivät ne ole myös kotitalouksien lainoja) eivät saisi asettaa sinut tähän asemaan.

Ulkonäkö voi pettää

Edellä mainitut riskit eivät tarkoita, että PACE-ohjelmat ovat huonoja. On kuitenkin syytä tietää näiden järjestelyjen etuja ja haittoja ennen rekisteröitymistä. Valitettavasti riskejä jätetään usein huomiotta, koska PACE-ohjelmien katsotaan olevan "turvallisia. ”

Julkinen liittyvää? Paikallisviranomaiset antavat PACE-rahoituksen saataville, ja PACE-ohjelmat ovat joskus hämmentyneet hallituksen tarjoamien ohjelmien kanssa. Viime kädessä he ovat vain lainoja kuin mikä tahansa muu laina - niitä on maksettava takaisin, ja niillä on seurauksia siitä, että he eivät maksa takaisin.

Hyvä syy? Hyviä asioita on hyvä, ja PACE-rahoituksen avulla voit maksaa vihreistä hankkeista. On kuitenkin myös useita yrityksiä, jotka voivat olla enemmän kiinnostuneita voiton tuottamisesta kuin tehdä eroa. Kriitikot väittävät, että näillä lainoilla on samankaltaisuuksia subprime-lainojen kanssa.

Verovähennys? Projektin korkokulut voi olla mahdollista vähentää. Verolainsäädäntö on kuitenkin monimutkainen - sinun on puututtava paikalliseen veroviranomaiseen tarkistaaksesi kykynne tehdä vähennyksiä. Valitettavasti jotkut kiinteistönomistajat uskovat, että projektin koko kustannukset ovat vähennyskelpoisia, koska maksu on osa kiinteistöverolaskelmää, eikä tämä ole tyypillisesti tarkka.

PACE-lainan käyttö

Joissakin tapauksissa on täysin järkevää käyttää PACE-rahoitusta projektiin. Seuraavassa on muutamia vinkkejä, joiden avulla saat rahasi arvoa.

Keskustele luotonantajan kanssa suoraan: Kun olet oppinut PACE: stä urakoitsijalta, keskustele toisesta luotonantajasta tai PACE-rahoitusorganisaatiosta. On tärkeää ymmärtää, mitä olet tekemässä. Opi erilaisten vaihtoehtojen etuja ja haittoja ja näet, kuinka paljon maksat. Jopa rehelliset urakoitsijat voivat unohtaa ottaa tärkeitä yksityiskohtia, eivätkä he tiedä taloudellisesta tilanteestasi. Hanki yksityiskohdat suoraan lähteestä, ja keskustele siitä, kun urakoitsija ei ole läsnä (jotta voit puhua vapaasti ilman, että huolehdit siitä, että hän vahingoittaa kenenkään tunteita).

Vertaa muita lainoja: Jälleen PACE-lainat eivät ole aina edullisin tapa lainata. Tutki kaikkia vaihtoehtoja alla.

• Kauppa alueellasi olevien online-luotonantajien, paikallisten pankkien ja luottolaitosten kesken
• FHA 203K -lainoilla voidaan myös käyttää kotimaisten parannusten rahoittamiseen ja suhteellisen pienen ennakkomaksun suorittamiseen
• Saatat jopa pystyä rahoittamaan projektisi henkilökohtaisella lainauksella ja välttää panttausta vakuudeksi

Selvitä, mitä korkoa voit realistisesti odottaa ja selvitä, mitä sulkemiskustannuksia vaaditaan maksamaan. Tutki myös, jos päädyt kotiisi panttioikeuteen (mikä tapahtuu, jos käytät PACE-rahoitusta tai perinteistä toista kiinnitystä). Saatat hyvittää edelleen verohyvityksiä - ja mahdollisesti myös korkomenot - jos käytät muita lainoja.

Hanki lainauksia useilta urakoitsijoilta: Kun et maksa käteistä eteenpäin, kaikki näyttää edulliselta.Mutta vielä on mahdollista säästää rahaa (ja laskea maksuja) menemällä kilpailukykyisimmän toimeksisaajan kanssa. Muista vain, että joskus saat sen, mitä maksat, joten alimman hinnan valitseminen voi tulla takaisin hauntella sinua.

Budjetti ja maksa käteinen: Se ei ole helpoin tapa tehdä asioita, mutta voit aina viivästyttää projektiasi, säästää rahaa ja maksaa rahaa saadaksesi sen valmiiksi jossain vaiheessa tulevaisuudessa. Näin säästät rahaa korkokuluihin, ja sinulla on lisävaihtoehtoja urakoitsijoiden valinnassa ja työn suorittamisessa.

Omaisuuden myynti (tai ostaminen) PACE

PACE-lainat ovat ainutlaatuisia, koska ne pysyvät kiinteistön kanssa - ei alkuperäinen lainanottaja.

Omaisuuden myynti: Jos olet käyttänyt PACE: n parannusten rahoittamiseen, saatat joutua vielä velkaa rahaa, kun päätät myydä. Tällöin voit myydä parannetun omaisuuden ja ostaja voi maksaa takaisin (uusi kiinteistönomistaja saa arvioinnit). Jollakin tavoin tämä on järkevää, koska kiinteistö on todella arvoltaan enemmän. Jotkut ostajat voivat kuitenkin olla haluttomia ottamaan nämä maksut, ja heillä saattaa olla vaikeuksia saada rahoitusta, jos kiinteistöllä on lisäarviointeja.

Jos haluat, voit aina maksaa PACE-velkaa itse, mikä tekee omaisuutesi houkuttelevammaksi ostajille. Kaikki on kiinteistöjen neuvoteltavissa: voit maksaa korkeamman hinnan maksetuista parannuksista tai voit hyväksyä alhaisemman hinnan kiinteistöstä, johon liittyy korkeampia kuluja (ainakin tilapäisesti).

Omaisuuden ostaminen: Jos harkitset olemassa olevan PACE-velan omaisuutta, ota aikaa selville, miten velka vaikuttaisi kauppaan. Oletettavasti voit hyötyä parannuksista, joten kannattaa ehkä ottaa maksut käyttöön (esimerkiksi sinulla on pienempi sähkölasku, jos talossa on vankka aurinkosähköjärjestelmä ja voit nauttia pienemmistä laskuista kauan sen jälkeen, kun PACE-arvioinnit päättyvät).

Ennen kuin siirryt liian pitkälle, keskustele luotonantajan kanssa selvittääksesi, miten he käsittelevät PACE-ongelmat. Joissakin tapauksissa PACE-panttioikeuden on oltava ensimmäisellä sijalla, mutta jotkut PACE-ohjelmat ovat halukkaita ottamaan toisen aseman kotitalouslainan takana.