Kiinteistöjen arvioinnin ja arvonmäärityksen tulotapa

Tätä menetelmää käytetään tulojen ominaisuuksiin

Jos kiinteistön käyttö on tuottaa tuloja vuokrista tai vuokrasopimuksista, käytetään yleisesti arvioinnin tai arvostuksen tulomenetelmää. Kiinteistön tuottamia nettotuloja käytetään yhdessä tiettyjen tekijöiden kanssa laskea sen arvo nykyisillä markkinoilla, jos niitä myydään.

Kyse ei ole pelkästään kiinteistön sijoittajista, jotka ovat kiinnostuneita toiminnan tuottamisesta.

He etsivät lähes aina rahoitusta ja lainanantajat tarkkailevat tarkasti tulojen ja kulujen yksityiskohtia niin, että ne ovat mahdollisimman varmoja, että heidän sijoituksensa on suojattu. Lainanottajat haluavat nähdä tavanomaisia ​​vuokrausasumääriä, jotka ylittävät tarpeettomat kulut, jotta kiinnitysmaksut saataisiin omistajille jäljellä olevasta voitosta.

Pääomakustannusten (Cap Rate) käyttäminen arvojen arvioimiseen

Kun käytetään aktivointikurssia tulo-omaisuuden arvon määrittämiseksi, käytetään kiinteistön nettotuototuotosta ja käänteinen suhde hintatarjous ja korkoprosentti. Toisin sanoen mitä korkeampi kapasiteetti on, sitä alhaisempi hinta on.

Bruttovuokraton kertoimen arvonlaskennan

Bruttovuokratekerroin tai GRM käyttää kiinteän bruttovoiton sijasta korkoprosentin käyttämää nettotuototuotetta. Laskelmassa on kaksi tapaa tehdä, koska on olemassa bruttokapasiteettituotto (GPI) ja bruttokäyttötuotto (GOI).

Kuten kustakin laskelmasta voidaan nähdä, arvionarviointi on paljon parempaa käyttämällä bruttotoiminnan tuottoa, koska käyttö- ja maksamatta jättämisen menetykset otetaan huomioon.

Sitten kunnon ja tulevien kulujen on katsottava

Subjektiivisempi, mutta erittäin tärkeä, ottaa huomioon kiinteistöolosuhteet.

Koska kumpikaan tulonarviointimenetelmistä ei pidä kiinteistöolosuhteita ja tulevia todennäköisiä suuria korjauskuluja, niitä on tarkasteltava lopullisen arvion saavuttamiseksi.

Kun ostat olemassa olevaa omaisuutta, se olisi voinut toimia hyvin tehokkaasti tai siellä voisi olla toiminnallisia ongelmia, jotka ovat masentavia nettotuloja. Kun sijoittajat arvioivat asuntohanketta esimerkkinä, vuokrat eivät välttämättä ole vuokrat, ja kulut voivat olla korkeampia tai pienempiä kuin ne olisi.

Sanotaan, että vuokranantaja on myöntänyt vuokrasopimuksia tietyille vuokralaisille vastineeksi palveluista tai vain siksi, että heillä on ongelmia ja vuokranantaja ei halua häätää niitä. Tai korjaus- ja ylläpitokustannukset ovat olleet alhaisempia kuin vastaavat ominaisuudet. Vuokranantaja saattaa olla väsyttänyt hallintotehtäviä tai vain ei, joka koskee huonoa kunnossapitoa aiheuttavien ongelmien ratkaisemista.

Sijoittajat, jotka tutkivat operaation kaikkia osa-alueita, voisivat nähdä mahdollisuuden, koska vuokra-numerot eivät ole todellisia.He näkevät, että vuokralaisten hankkiminen näille yksiköille täysimääräisissä vuokrasopimuksissa tekisi huomattavan eron nettotuloksesta, joten he haluavat ostaa sen. He saattavat nähdä, että kiinteistön kulut eivät ole niin paljon kuin ne pitäisi ja omaisuus on huonontunut, jotta he voivat siirtää ostoksen.

Sharp sijoittajat ja ehdottomasti lainanantajat poistavat huolellisesti projektin talouden, jotta voidaan olla varmoja siitä, että reaaliluvut ovat niiden kanssa. On yllättävää, kuinka monta pienempää kaupallista ominaisuutta on huonosti hoidettu. Joko vuokrat ovat liian alhaiset, kulut ovat liian korkeat tai molempien yhdistelmä. Sijoittajat, jotka pysähtyvät perusarvolaskelmissa ilman kaivaa vuokriin ja kulut, siirtävät usein parhaita sopimuksia tai ylittävät kiinteistöjen.

Tietää tulotapa, koska sitä käytetään paljon

Jos aiot työskennellä sijoittajavieraiden kanssa, käytä tarpeellista aikaa, jotta voit oppia arvonmääritysmenetelmän. Et halua sijoittajasi ostajan tai myyjän asiakkaiden käyttää terminologiaa, jota et tunnista tai pyydä laskelmia, joita et pysty suorittamaan.

Sijoittajat voivat olla varsin palkitsevia, koska markkinat ovat varsin aktiivisia.

Rakennat myös suurta toistuvaa liiketoimintaa sekä viittauksia tyytyväisiltä sijoittajavierailta.

** Päivitys: Päivität tämän artikkelin kiinteistömarkkinoiden kaatumisen jälkeen ja sen aikana, joka näyttää olevan elpymisen alku. Arvostelijat muuttuivat erittäin konservatiivisiksi markkinoiden ongelmien jälkeen, ja heidät syytettiin hidastamasta elpymistä aliarvioimalla ominaisuuksia ja käyttämällä markkinoilta sulkemisia vertailukelpoisiin tarkoituksiin. Kuitenkin he näyttävät joutuvansa takaisin tasaiseen köliin nyt.