Kiinteistöjen investointi ilman käteistä maksamista (Sandwich Lease Option)

Kiinteistöön voi sijoittaa monia tapoja. Kiinteistöinvestointi voi olla joko lyhytaikaista voittoa tai pitkäaikaista vuokravirtaa. Monet ihmiset haluaisivat olla kiinteistösijoittajia, mutta niillä ei ole käteistä ennakkomaksuja ja ajattelevat, että ostaminen ja pitäminen tai osto ja kääntäminen ovat ainoita keinoja tehdä rahaa. Tämä ei ole totta.

Kiinteistöjen investointeja koskevat strategiat ilman rahaa

Kiinteistöinvestointeja on strategioita ilman rahaa.

Voit aloittaa niin vähän kuin muutama sata käyntikorttia. Tämä ei ole artikkeli "helppo rahaa". Vaikka on olemassa tapoja päästä alkuun kiinteistöjen investoimalla vain halu ja jotkut legwork, se ei ole helppoa, mutta se voi muuttua käteistä taskussa lyhyessä ajassa.

On guruja kaikkialla, televisiossa, tulostuksessa ja Internetissä, jotka opettavat kaikkia näitä menetelmiä. Voit oppia paljon kiinteistösijoitussivustosta, mutta ole varovainen maksaaksesi erittäin kallis kurssi tai mentorointi. Toiset ovat oppineet kovaa tapaa, että riippumatta siitä, kuinka paljon ohjaaja tietää ja opettaa sinulle, on silti sinun tehtäväsi mennä ulos ja toteuttaa se.

Jotkut tekniikat, joiden avulla voit ansaita rahaa kiinteistöiltä ilman käteisvaroja, ovat:

• Lintujen valinta
• Tehtävät
• Leasingvaihtoehdot
• Sandwich vuokrasopimukset
• Back-to-back Closings

Tässä artikkelissa annan sinulle yleiskuvan näistä tekniikoita, miten he työskentelevät ja miten jotkut kiinteistösijoittajat käyttävät heitä kassatulojensa alkuvaiheessa.

1. Bird Dogging

Ennen kuin voit todella arvostaa sitä arvoa, että lintukoira voi tarjota kiinteistösijoittajia, katsotaanpa, kuka nämä sijoittajat ovat. Ensimmäinen asia, joka tulee mieleen on "flipper", ostaa asuntoja, vahvistaa ne ja myy niitä nopeasti voittoa. Sitten on pitkän aikavälin sijoittaja, joka ostaa asuntoja vuokra-asuntona, realisoi kassavirran ja arvostuksen ajan mittaan.

Joko näistä kiinteistöjen investointistrategioista voi olla erittäin kannattavaa. Mikä strategia sijoittaja valitsee on heidän tavoitteistaan, luonteestaan ​​ja riskien sietokyvystä.

Näistä sijoittajista on paljon enemmän kuin useimmat ihmiset ajattelevat, etenkin pitkäaikaisten vuokra-investoijien. Keitä he ovat? Vain muutamia ovat korkean profiilin tyyppi, jota näet televisiossa. Valtaosa on ihmisiä, joita näet päivittäin. Heillä voi olla toinen onnistunut liiketoiminta ja niillä on käteistä, että he haluavat sijoittaa kiinteistöihin. Liiketoimintojen suorittaminen vaatii suurimman osan ajastaan ​​ja heillä on taipumus luottaa perinteisiin resursseihin, kuten kiinteistönvälittäjiin, jotka auttavat heitä sijoittamaan sijoituskiinteistöjen kauppoja. He yleensä maksavat enemmän kuin mitä heille pitäisi tarjota, koska kiinteistönvälittäjät työskentelevät MLS-luettelosta.Hinnoittelussa ei ole paljon joustavuutta, etenkään kauppojen palkkioiden kanssa.

Monet näistä sijoittajista ostavat useita kiinteistöjä. Mitä niiden reaktio olisi, jos joku, johon he sanoivat voivansa tuoda heidät kotiin, ostaa 10-40 prosenttia vähemmän rahaa kuin mitä he ovat tällä hetkellä ostaneet? Vastaus on yksinkertainen, koska he tekevät rahaa.

Mitä vähemmän he maksavat kotona, sitä paremmin heidän sijoitetun pääoman tuottoprosentti (ROI) on kassavirta, ja mitä nopeammin heillä on locked-in equity.

He haluavat, että tämä henkilö tuo heille tarjouksia. Tätä henkilöä kutsutaan lintu-koiraksi. Se on vähän kuin tukkuliike. Työn, tutkimuksen ja tutkimuksen avulla lintu-koira löytää asunnon omistajat, jotka tarvitsevat myydä ja jotka eivät ole voineet tai asuntovakuuttajien tai asuntoluottovirkailijoiden asukkaille ennen kuin he ovat listattuja.

Se on lintu, ja se ei vaadi käteistä aloittamista, vain joitain käyntikortteja ja paljon vaivaa. Se voi kuitenkin tehdä kiinteistöjä sijoittamalla yritykseen keskimääräistä henkilöä, jolla on liian paljon velkaa eikä paljon rahaa.

He etsivät koteja kiinteistövälittäjät eivät listalle. Itse asiassa jotkut lintu-koirat ovat kiinteistönvälittäjät ruokkimaan niitä johtaa, kun ahdistunut homeowner ei ole voinut myydä. Lintukoira tarjoaa sijoittajille kannattavaa sijoitusta ja palkkiot voivat kestää välillä $ 2000 ja $ 10 000 per kauppaa, kun se sulkeutuu.

2. Tehtävät

Toinen keino tehdä rahaa kiinteistöjen sijoittamiseen käyttämättä mitään omia rahaa on käyttää tehtäviä. Se ei ole monimutkainen prosessi, mutta se edellyttää, että olet ostanut ostajaasi ennen kuin suljet itsesi ostosopimukseen. Tulet todella tekemään kauppasi myyjän kanssa ja kirjoittamaan ostosopimuksen. Sopimus osoittaa, että ostaja on "Sinun nimi ja / tai määrittele".

Näin voit määrittää sopimuksen jollekin toiselle, ostajalle, ilman myyjän lisähyväksyntää. Heidän on oltava rahana ostajalle, mutta se on tavallisesti silloin, kun teet tällaisia ​​sopimuksia. Myyjälle ilmoitetaan vain, että ostaja on nyt ostaja ja että liiketoimi jatkuu normaalisti ostosopimuksen ehtojen mukaisesti.

Toinen huomionosoitus luovutuksen yhteydessä on myyjälle antamasi ansiotasoinen talletus. Tämä raha on talletettu otsikkoketjulla, joka hoitaa sulkemisen, eikä sinua saada takaisin hyvitystä. Se siirtää ostajalle. Joten haluat säilyttää summan mahdollisimman alhaisena, koska on edelleen olemassa riski siitä, että sopimus ei sulkeudu.

Jos työskentelet säännöllisesti sijoittajien ostajien kanssa, saatat pystyä itse maksamaan palkkion, kun teet sopimuksen luovuttamisen niille, eikä tarvitse odottaa sulkemista. Voit kuitenkin maksaa, kun sopimus sulkeutuu. Tietenkin, jos olet sopusoinnussa tiettyjen ostajien kanssa, ja voit kuvata heille sopimuksen ja saada suullisen sitoutumisen, saatat pystyä saamaan myös ankaran rahan eteen ennen kuin lukitset kotiin.

3. Vuokrasopimukset

Vuokrasopimusstrategian peruskomponentit ovat kuukausittaisten vuokrasopimusten vuokrasopimus ja mahdollisuus hankkia omaisuus vuokrasopimuksen päättyessä.Käy läpi esimerkki havainnollistamaan, miten se toimii. Olet sijoittaja, joka haluaa omistaa talon vuokra-asunnoksi, mutta et ole tarpeeksi käteisellä etukäteen. Saatat jopa saada luotto-pisteet, jotka tekisivät lainanoton liian kalliiksi.

Kautta markkinointi bandit-merkkejä, sanomalehtiä ja Craigslist-mainoksia tai vain sana-of-suun viittaus, voit etsiä erittäin motivoitunut asunnonomistaja, joka ei ole voinut myydä kotinsa. Katsotaanpa hypoteettista esimerkkiä. Sanotaan, että kodinomistajat ovat saaneet luettelon, mutta eivät ole voineet myydä. Koti on arvoltaan 100 000 dollaria nykyisillä markkinoilla. Asuntolainojen saldo on 70 000 dollaria, ja niiden maksut ovat 525 dollaria kuukaudessa veroineen ja vakuutuksineen. Yksi puoliso on lomautettu työstään ja toinen on löytänyt paremman työn, joten heidän täytyy siirtyä pian. Tässä on, mitä sijoittajamme tekee:

• Tarjoaa vuokrata kotinsa 3 vuodeksi vuokrasummalla, joka vastaa heidän talonsa maksuja.
• maksaa $ 1 500 maksamatta olevana vuokrasopimuksena, jolla on oikeus, mutta ei velvollisuus ostaa asuntoa vuokrasopimuksen päättyessä 80 000 dollaria.
• sijoittaja käyttää markkinointia tai muita tapoja sijoittaa vuokralainen kotiin, joka on halukas maksamaan 750 dollaria kuukaudessa vuokraamaan se. He allekirjoittavat vähintään vuoden vuokrasopimuksen.
• Kolmen vuoden vuokrasopimuksen aikana verot ja vakuutukset pysyvät / ovat, ja maksun säilytyslaki huolehtii kyseisistä tavaroista.
• Käteinen: $ 525 x 3 ensimmäisen ja viimeisen kuukauden vuokrasummille ja vakuudeksi = $ 1, 575 + $ 1, 500 vuokrasovellusmaksu = $ 3, 075.
• Käteinen: 750 dollaria x 3 ensimmäiseksi, viimeinen ja vakuusmaksu = 2, 250 dollaria.

Tämä on pahimmassa tapauksessa kassatilanne, kun sijoittaja on ulos taskusta 825 dollaria. He olisivat kuitenkin voineet neuvotella paremmin myyjän kanssa ja lykätä vakuutta tai lopettaa sen kokonaan, pudottaen summan, jonka he olisivat poissa taskusta noin 300 dollariin. Tämä ei ole huono hallita tätä kotia ja lukita kannattava hankinta lopussa. Se on jo enemmän kuin maksettava hinta, ja se todennäköisesti arvostaa kolmen vuoden vuokra-aikana. 250 dollarin positiivinen kassavirta on 9 000 dollaria kolmen vuoden aikana. Joten, vaikka sijoittaja ei käytä vaihtoehtoaan ostaa koti, he ovat tehneet mukavan voiton, kun otetaan huomioon he ovat investoineet pieneen rahasummaan.

4. Sandwich vuokrasopimukset

Voileipäleasing on aivan kuten nimi tarkoittaa: kaksi vuokrasopimusta sijoittajan kanssa keskellä. Tässä tilanteessa sijoittaja haluaa ostaa kiinteistön alennuksella vuokra-ajan päättyessä ja haluaa löytää vuokralainen, joka haluaa ostaa talon, mutta ei voi johtua luottoongelmista tai puutteesta. käteistä ennakkomaksusta. Useimmat tässä tilanteessa omistajat, jotka haluavat omistaa, ovat mielellään löytäneet oikean kodin, jonka he voivat ostaa vuokrausvaihtoehdolla, joilla on aikaa parantaa luottoaan ja saada ennakkomaksu yhdessä.

Aiomme käyttää edellistä esimerkkiä, mutta sijasta tavallinen vuokralainen sijoittaja löytää jonkun, joka haluaa ostaa vuokralle tai vuokrata omaisuutensa kotiin.Kaikki luvut ovat samat, paitsi vuokralainen ostaja haluaa omistaa kodin 3 vuoden sopivalla vuokra-ajan lopulla. Vuokralainen ostaja ei maksa vain ensimmäistä, viimeistä ja vakuusmaksua etukäteen, vaan myös vuokrasopimukselle, jota ei ole palautettu maksamaan oikeutta ostaa asuntoa vuokrasopimuksen päättyessä. Myös vuokralaisen ostaja on samaa mieltä siitä, että jos he ostavat kotiin, hinta on 110 000 dollaria. Nyt sijoittajan kassavirta näyttää näin:

• Sama $ 3, 075 myydään ensimmäiselle vuokrasopimukselle .
• 750 dollaria x 3 = $ 2, 250 + $ 1, 500 vuokrasopimusta maksava vuokralainen ostaja, joka tulee = $ 3, 750.
• Sijoittaja olisi myös voinut pyytää korkeamman vuokrasopimuksen maksua, mutta oli tyytyväinen 675 dollarin positiiviseen kassavirtaan kun molemmat sopimukset on allekirjoitettu.
• Myyjä tekee 675 dollaria edestä, 250 dollaria kuukaudessa 34 jäljellä olevilla kuukausilla (ensimmäinen / viimeinen maksettu) ja 30 000 dollarin bruttokate myydä kotiin 110 000 dollaria, mutta maksaa vain 80 000 dollaria.
• Sijoittajan brutto voitto on 39 dollaria, 175 nolla dollaria rahoistaan.

Tämän strategian toinen etu on, että vuokralainen ostaja haluaa omistaa kodin ja ottaa paremmin huolta siitä. Itse asiassa jotkut sijoittajat neuvottelevat vuokrasopimuksista, jotka edellyttävät vuokralaisen maksamaan ensimmäiset 100 dollaria tai enemmän kaikista korjauksista. Koska vakuutukset ja verot maksetaan alkuperäisessä kiinnitysmaksussa, kulut ovat vähäiset.

Jos sijoittaja haluaa kattaa kaikki perusteet, he voivat maksaa kiinnitysmaksut suoraan, eivätkä anna myyjälle sellaista asemaa, jossa he voivat olettaa joka tapauksessa.

Vuokrausvaihtoehdot ja sandwich-vuokrasopimukset ovat usein kiinteistösijoittajien käyttämiä strategioita, jotka lisäävät kiinteistöjen salkkua ja keräävät kuukausittaista kassavirtaa.

5. Back-to-Back Closings

Kiinteistö- ja asuntoluottelu, joka alkoi kehittyä vuonna 2007, loi paljon muutosta luotonanto- ja kiinteistösiirtoyrityksissä. Otsikkoyhtiöt, jotka ovat aiemmin tehneet kaksinkertaisen sulkemisen ja rahoittavat yhden sopimuksen toisen tuoton kanssa, eivät ole läheskään löytyneet. On kuitenkin olemassa keino tukku- ja kääntämisominaisuuksiin, joissa on takana takaisin sulkeutuvat käyttämättä omia rahaa.

Tietenkin ensimmäinen vaatimus on, että sinulla on kannattava tukkukauppa. Sinulla on oltava ensimmäinen kiinteistö ostettu oikeaan hintaan ja valmis sijoittaja ostaa sen sinulle mukavalla voitolla. Voiton on oltava riittävä kattamaan maksu, joka vaaditaan, jotta voit käyttää muiden ihmisten rahaa saada ensimmäinen kauppa suljettu, jotta voit sulkea toisen myynnin sijoittajalle.

Tapahtumarahoituksella on prosessi saada hyvin lyhyen aikavälin laina rahoittamaan yksi sopimus, jonka seuraaminen sulkee kiinteistön samana päivänä tai tavallisesti 24 tunnin kuluessa. Kaupallinen lainanantaja sijoittaa varat sellaiseen nimelliseen yhtiölle, joka tarvitaan ensimmäisen kaupan sulkemiseen. Kun sopimus sulkeutuu, siirryt toiseen kauppaan, joka tavallisesti on suunniteltu takanaan. Tämän sopimuksen päätösasiakirjassa kuvataan maksua kaupalliselle lainanantajalle ensimmäisen kauppaan lainatusta summasta ja lisämaksusta.Tämä on tavallisesti vähintään 2 500 dollaria, ja se voi perustua myös prosenttiosuuteen lainanottajamäärästä. Saat tasapainon ja voitot.