Pitäisikö minun korjata kotiini tai yrittää myydä sellaisena kuin se on?

Kysymys: Pitäisikö minun korjata kotini tai yrittää myydä sellaisena kuin se on?

Lukija kysyy: Olen käyttänyt paljon aikaa ja rahaa kotona remontin ulkoistamiseen sekä mestarikylvyn huomattavaan remontointiin. Kuitenkin loppu 22-vuotiaasta kotiomme tarvitsee huomiota. Kylpyamme yläkerrassa on kuiva rotti ja on päivätty. Keittiö on samoin 1980-luku. Meillä on melko uusia laitteita, mutta laskurit ja kaapit ovat todennäköisesti korvaamassa. Pitäisikö minun korjata kotiini tai yrittää myydä sitä sellaisenaan?

Vastaus: Tämä on yksi niistä kysymyksistä, joissa vastaus riippuu muuttujista, kuten kilpailevien inventointikenttien olosuhteista riippumatta siitä, onko kyseessä kuuma, kylmä tai neutraali kiinteistömarkkinat ja todennäköisyys palata investointeja.

Kokemukseni mukaan monet myyjät asettavat liikaa rahaa asuntojen korjaamiseen myyntiin. He tekevät korjauksia ostajalle, joka ei ehkä koskaan huomaa tai ei maksa lisämaksua. Puhu asiamiehelle, ennen kuin teet mitään korjauksia ja varmista, että agentti on kokenut ja pätevä tarpeeksi, jotta saisitte luotettavia vastauksia, joihin voit luottaa.

Koti myydä kunnossa

Esimerkiksi muutama vuosi sitten menneisyysasiakas kutsui sanomaan, että hänen vierekkäisten naapureidensa tarvitsivat välittömästi myydä kotinsa. Sanon, että tarvitaan työ oli vähättely.

Koti näytti asumiskelpoiseksi. Seinissä oli reikiä aina ulompaan ja virtsaan liotettuihin puulattiin; suurin osa sähköstä ei toiminut ja kylpyamme oli pudonnut joistien läpi.

Kaikki hanat olivat vuotaneet ja yhdessä makuuhuoneessa löysin kuoppien rottien kasan, joka oli kaatunut lattian keskelle.

Tämä ei ollut kotona, joka voitaisiin helposti korjata. Ei edes maalikerros olisi auttanut myymään tätä paikkaa. Hinnoitimme sen tarpeeksi alhaalla, että se houkutteli useita tarjouksia ja myi nollaa päivää markkinoilla.

Vain urakoitsijat ja räpylät tekivät tarjouksia tälle kodille.

Onko kodin ostajien haluavat kiinnittimiä tai kiinteämpiä asuntoja?

Jotkut kodin ostajista haluavat ostaa kiinteän ylemmän kodin, mutta yleensä nämä ostajat haluavat kodin, joka vaatii kevyitä kosmeettisia korjauksia. Ostajat, jotka gravitaavat kohti fixers ovat ne, jotka joko eivät ole oikeutettuja ostaa kalliimpia kotiin tai ne, jotka haluavat tehdä voittoa kiinnittämällä kotiin itse.

En ole vielä tavannut aloittelevan ensiasunnon ostajaa, joka sanoo: "Anna minulle koti, jonka voin repäistä nauloja." Useimmat fixer-ostajista ovat halukkaita tekemään yksinkertaisia ​​korjauksia, kuten maalata seinät, laittaa uudet matot tai korvata valaisimet. He eivät yleensä halua perustaa säätiötä tai liikuttaa seiniä.

Fixer-yläosan ostajat alentavat kodin hintaa, jotta korjaukset ja haitat saataisivat hieman enemmän. Sano, että koti on 100 000 dollarin arvoinen, mutta se tarvitsee uuden katon.Uusi katto saattaa maksaa 10 000 dollaria. Ostaja ei todennäköisesti tarjoa 90 000 dollaria tälle kodille. Muussa tapauksessa he voisivat ostaa samanlaisen kodin uudella katolla 100 000 dollariin, eikä heillä ollut haittaa.

Tällaisen kodin ostaja voi tarjota 75 000 dollaria tai jopa vähemmän. Tässä skenaariossa myyjä olisi järkevämpää maksaa uusi katto ja myydä kotiin $ 100, 000.

Lisäksi monet ostajat eivät osta kotiin, joka tarvitsee uuden katon. He huolehtivat siitä, että mukana oleva työ maksaa enemmän kuin mitä he odottivat. Kenties katon vaihtaminen merkitsisi repimällä vaipan vaipat ja korjata ne, jotka voisivat lisätä kustannuksia. Useimmat ostajat haluavat kodin, joka on siirtymässä kunnossa. Kun et tee korjauksia, rajoitat niiden ostajien lukumäärää, joita saatat houkutella kotiisi.

Ennen kotiasi kiinnittämistä

Älykkäät myyjät punnitsevat ehdotettujen parannusten kustannukset suhteessa kotiin markkina-arvoon korjausten tai päivitysten valmistuttua. Jos päivitys ei palauta investointia, tällainen parannus ei välttämättä ole perusteltua. Ennen kuin päätät nostaa kattoa ja asentaa kattoikkunat Master Suite, ymmärtää, että keittiöt ja kylpylä kuljettaa korkein tuotto.

Ennen kuin päätät tehdä erityisiä korjauksia ennen jälleenmyyntiä, ota iltapäivä pois kiertueella muissa kodeissa lähiympäristössä myyntisi edustajan kanssa.

Huomaa kunnon ja mukavuudet näissä kodeissa. Vertaa näitä koteja sinun. Jos esimerkiksi suurin osa markkinoilla olevista kodeista on päivittänyt keittiöt, kannattaa keskittyä keittiön kiinnittämiseen.

Tämä ei tarkoita sitä, että sinun tarvitsee ostaa suunnittelija-laitteita ja rikkoa kaapit. Pieni keittiön remodel saattaa kuitenkin olla hyvä sijoitus. Joskus yksinkertaisesti tummien värien maalaaminen tammihuoneilla ja päivitetyn laitteiston asennus voi antaa keittiölle aivan uuden ilmeen.

Tee luettelo kaikesta, joka on viallinen, rikki tai kulunut. Jos ostajat kohtaavat ongelmia tai toimintahäiriöt, he saattavat ihmetellä, mitä muuta kotona on laiminlyöty. Ostajat, joille näytin $ 1. Sacramentossa sijaitsevan Fab 40: n viiden miljoonan dollarin koti lähti tuolle kotiin myyjien vähäisen valvonnan vuoksi. Sisääntulon matolla oli suuri ripata saumansa keskellä, ja se oli raju. Tämä matto teki huonoa vaikutelmaa ostajille siinä määrin, että he olivat vakuuttuneita siitä, että myyjät eivät välittäneet kotinsa myynnistä.

Tässä on 10 vähimmäissuunnitelmaa, ennen kuin voit myydä kotiasi:

• Korjausreikiä ja halkeamia seinissä ja katossa.
• Kiinnitä kaikki rikkoutuneet laitteet ja LVI-järjestelmät.
• Korjaa vuotavat hanat.
• Vaihda kuluneet tai värjätyt matot.
• Ripata tummat tai rikkoutuneet seinät neutraalilla maalilla (ei valkoisella).
• Vaihda rikki ikkunaluukku.
• Korjaa katto.
• Vaihda kaikki päivätty valaisin / kattotuuletin.
• Vaihda vanhat verhot ja ikkunanpäällysteet.
• Korjaa koodin rikkomukset.

Jos kiinteistömarkkinasi on äärimmäisen kuuma - myyjän markkinat - voit päästä pois harvemmista korjauksista ennen myyntiä. Kuitenkin koti, joka tarvitsee korjauksia, antaa edelleen alhaisemman hinnan.Hidas markkinoilla - ostajan markkinat - ostajat eivät ehkä edes katsele kodin tarvitsevaa työtä, ellei se ole REO. Kysy asiamieheltäsi neuvoa.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.