Kotimyynnin hinnat vs. korot

Kysymys: Pitäisikö minun odottaa korkotason nousevan, jos myyntihinnat nousevat?

Lukija kysyy: "Ajoituskorot ja hinnankorotukset ovat hankalia. Vaimoni ja minä olemme katsoneet myyntihintoja Phoenixissa pudota siihen pisteeseen, jossa nyt on järkevää ostaa ensimmäinen kotimme. melko alhainen, joten meidän on puhuttava tästä ja miettinyt, mikä on tärkeämpää: korot tai myyntihinnat, on parempi, että myyntihinnat laskevat, vaikka korot nousisivatkin, tai jos odotamme korkoja mene alas, jos myyntihinnat nousevat? " - Phoenix Guy

->

Vastaus: Tällaisia ​​kysymyksiä ovat Phoenix Guy, jotka tekevät minusta halun laittaa ensimmäiset kodin ostajat maailmanpyörällä ja jättää ne pyöriväksi. Suorita ympäriinsä ja ympärillä, kunnes he ovat niin huimaavia, etteivät he muista niitä, mitä he kysyivät myyntihinnoista ja koroista. Se sattuu pääni ajattelemaan sitä, mutta annan sen kuvan.

Onko myyntihinta tärkeämpi kuin korko riippuu näkökulmastasi. Kaikki kiinteistöt ovat paikallisia. Tämä tarkoittaa sitä, mitä esimerkiksi Phoenixissä paikallisilla markkinoilla tapahtuu, saattaa vaihdella voimakkaasti esimerkiksi Manhattanin markkinoilta. Kiinteistömarkkinoille on aika mahdotonta aika, mutta voit yrittää hyödyntää markkinoiden liikevaihtoa.

Kuten Bono laulaa, " hän liikkuu salaperäisin tavoin ," Et voi aina ennakoida, miten markkinat liikkuvat. Mutta voit katsella sitä liikkua. Katsotaanpa historiallista korkoa 30 vuoden kiinteäkorkoisesta kiinnityksestä.

Yleensä peukalosääntö on, kun korot nousevat, myyntihinnat laskevat alaspäin, mutta eivät aina.

Kasvaneet myyntihinnat ja alentamattomat korot

Sano olet vertailtava koti Phoenixissa, joka oli $ 240 000 ja korko on 4. 5%. Jos ostat laskevilla markkinoilla ja odottelet, kunnes kyseinen hinta laski 210 000 dollariin, mutta hinnat nousivat 6,5 prosenttiin, saatat olla parempi ostaa korkeammalla hinnalla.

Kyllä, se on totta. Maksu 80%: n LTV-kiinnityksellä $ 240 000 kotiin 4, 5% on 972 dollaria. 84.

Maksu 80%: n LTV: n kiinnityksestä $ 210 000 kotiin 6,5 prosentilla on 1067 dollaria. 87.

Toisin sanoen, jos maksat 30 000 dollaria enemmän kotiin maksamalla 240 000 dollaria ja asunut tuolla kotona 30 vuotta, kun maksoit lainan, olisit maksanut yhteensä 350 dollaria , 222. 24.

Jos maksat 30 000 dollaria vähemmän maksamalla 210 000 dollaria, mutta maksat korkeammasta korosta 30 vuoden ajan, kun maksoit lainan, olisit maksanut yhteensä 384 dollaria, 433 20. Tässä tapauksessa ei ole parempi maksaa vähemmän korkoa korkeampaan korkoon.

Kuinka paljon menetät myyntihinnan kukin.50% korkokanta?

Verrataan nyt kotiin 240 000 dollaria, jos hinnat nousivat 1/2 prosenttiyksikköä ja halusit pitää maksusi samana. Suurin osa kiinnitysten poistoista on 30 vuotta. Jos etumaksu on 20% myyntihinnasta, kuinka paljon kotitaloutta voit ostaa, jotta maksusi olisi noin 975 dollaria?

• 240 000 dollaria x 80% 4. 5 prosentin korolla on 972 dollarin maksu. 84
• 226 dollaria, 260 x 80% 5. 0%: n korolla on 971 dollarin maksu. 65
• 214 dollaria, 062 X 80% 5. 5%: n korolla on 972 dollarin maksu. 34
• 202 dollaria, 500 x 80% 6. 0%: n korolla on 971 dollarin maksu. 27
• 192 dollaria, 188 x 80% 6,5%: n korolla on 971 dollarin maksu. 80

Näet, että 2 prosentin korotus menettää noin 50 000 dollarin ostovoiman tässä hintaluokassa. Jos kaksinkertaistat myyntihinnan, menetät noin 100 000 ostovoimaa 2 prosentin leviämiseen.

Tästä syystä korot ovat valtava tekijä monien ensimmäisten kodin ostajien kannalta. Jos olet venytetty liian lähelle hintatason yläpäätä ja hinnat nousevat, et ehkä voi ostaa haluamaasi unelmakotiasi, koska et enää ole oikeutettu kyseiseen myyntihintaan. Ja juuri niin tiedät, lowball-tarjouksen tekeminen ei aina ole vastaus.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.