Lyhytaikaisen myynnin ostaminen AS IS -olosuhteissa

Kysymys: Mitä me tarvitsemme ostamaan ja lyhyellä myynnillä?

Olimme olleet kärsivällisesti odottaneet pankin hyväksyvän lyhyen myynnin lähes kaksi kuukautta. Olemme ensimmäisiä koti-ostajia, enkä voi uskoa paljon, mihin pääsemme tälle paikalle. Ongelmana on, että emme voineet tehdä kotitarkastusta, kunnes saimme hyväksynnän, ja tarkastaja löysi joukon tavaroita, jotka ovat vääriä - terveys- ja turvallisuuskysymyksiä - ja haluamme, että tavara on kiinteä. Asiamiehen mukaan pankki ei tee sitä, koska kotona myydään As Is short sale. Mitä helvetissä ei ole? Mikä on lyhyt myynti?

Vastaus: Useat ensimmäistä kertaa asunnon ostajat ovat kova aika päästä läpi kotitarkastuksen, mutta se on vielä kovempi, kun he ostavat As Is lyhyen myynnin. Tämä johtuu siitä, että myyjälle olisi epätavallista korjata mitään, kun lyhyt myyntiä myydään As Is. Lisäksi joissakin tapauksissa myyjän maksetut korjaukset saattavat rikkoa pankin etuoikeudellista sopimusta.

- 9 ->

Miksi lyhyt myynti myydään kunnossa?

Pankit kylpeen, kun he myöntävät lyhyen myynnin. Joskus pankin anteeksiannettu summa ylittää 50% maksamattomasta saldolainasta. Ei ole epätavallista, että pankki suostuu voimakkaasti diskontattuun voittoon, koska omaisuus on vain sen arvoinen, mitä se kannattaa myyntihetkellä. Jos arvot laskivat 50%, lainanantaja saa kaiken jäljellä, kun kustannukset maksetaan.

Myyntihinnasta vähennetään myyntihinnat. Sanotaan, että koti on arvoltaan 100 000 dollaria. Jos palkkiot, omaisuus- ja vartiointimaksut, kiinteistöverot ja kaikki myyntihinnat ovat yhteensä 10 000 dollaria, pankki saa 90 000 dollaria.

pankki valtuutti korjauskulut, rahat näille korjauskustannuksille vähennetään 90 000 dollaria, nettoutus pankki vielä vähemmän. Lisäksi monet pankit hinnoittelevat lyhyen myynnin hieman markkina-arvoa alhaisempien korjausten mahdollistamiseksi. Joten kustannukset korjattavaksi / korjattavaksi saattaa jo näkyä hintaa, jonka odotat maksavan.

Tämän seurauksena pankit eivät yleensä maksa mitään muuta kuin paikallisesti hyväksytyt sulkemiskustannukset. Monissa ostosopimuksissa ilmoitetaan, että ostaja ostaa kotiin myös As conditionin. Lue 10 - 20 sivun ostotarjouksen hieno tuloste.

Voiko Myyjä tehdä korjauksia myydessään yhtä lyhytaikaista myyntiä?

Joskus jos haluat viedä pisteen kotiin ostajille, voin laittaa lauseen laskuriin tai lisäyksiin, jotka kertovat As Is -myyntiehdoista. Sanon, että ostajat eivät ymmärrä pankki eikä myyjä korjaa mitään, mistä tahansa syystä, koskaan, millään miljoonalla vuodella.

Tämä saa ihmiset nauramaan.Se voi myös tehdä joitain ostajia hulluksi, koska he haluavat jonkun olevan vastuussa kiinteistön kunnosta. Mutta se ei ole todennäköistä. Nämä ovat ihmisiä, jotka eivät ymmärrä, että viimeinen asia, jolla lyhyt myynti-listaaja ja hänen myyjänsä haluavat kuulla, kun aikovat ajoittaa kiinteistön sulkemiseen, on ostajan kysyntä korjauksille. Jotkut edustajat haluaisivat neuvotella uuden ostajan kanssa, koska on helpompaa aloittaa uudelleen neuvottelemaan alemmista hinnoista tai korjauskuluista olemassa olevan ostajan kanssa.

Mitä myyjä voi tehdä korjauksia, se riippuu. Joissakin sopimuksissa määrätään, että myyjä toimittaa kiinteistön ostajalle samassa kunnossa kuin silloin, kun ostaja ensin katsoi sen.

Jos jotain tapahtui, sano, katto alkoi vuotaa, se ei ole enää samassa kunnossa. Kaupan pitäminen yhdessä, myyjä saattaa olla valmis kiinnittämään katon. Mutta sitä ei vaadita monissa tapauksissa.

FHA-lainan vaatimusten mukaan ei ole mitään kuorintamaalia ennen vuotta 1978 rakennettuun kotiin. Ostaja ei saa lainaa, jos arvioija toteaa kuorintamaalia. Myykö myyjä kaavamaan ja maalata ostajan arvioijan mainitsemat paikat? Myyjä voi, jos myyjä haluaa kaupan sulkeutumisen. Paljon riippuu siitä, mitä pyydät korjaamaan ja kuinka paljon käsitellä.

Terveys- ja turvallisuusasiat lyhytaikaiseen myyntiin

Koska olet nimenomaan käyttänyt termiä terveys- ja turvallisuuskysymykset, puhumme siitä. Jotkut terveys- ja turvallisuuskysymykset ovat vakavia. Jotkut ovat lieviä. Jotkut käsittelevät koodirikkomuksia, jotka voisivat olla suurikokoisia.

Terveyden ja turvallisuuden ongelma on halkeama jalkakäytävässä, kun toisella puolella nostetaan puoli tuuma ja toinen puoli on hieman alempi. Tällainen halkeama, joka mahdollisesti johtuu puiden juurista, voi aiheuttaa ihmisille mahdollisuuden mennä matkaan ja laskea heidän kasvoilleen. Mutta onko sinulle terveys- ja turvallisuuskysymys? Talo- ja autotallin välissä ei ole tulta luokitellussa ovessa on terveys- ja turvallisuuskysymys. Tyhjennys kylpyhuoneen ullakolle on terveys- ja turvallisuuskysymys. Mistä piirrät rivin?

Nämä eivät ole korjauksia, useimmat myyjät olisivat edes ajatelleet puuttua As Is lyhyen myynnin. Ennen kuin harkitset ostamista As On lyhyt myynti, saatat kysyä itseltäsi, oletko valmis ottamaan kotiin sen ollessa kunnossa. Kaikissa kodeissa on vikoja. Ei ole täydellistä kotia.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.