Lomake 1099-A, sulkeminen ja veron vaikutus

Verotusaika voi olla pelottava, jos vain siksi, että kaikki IRS-lomakkeet alkavat vastaanottaa postissa pian ensimmäisen vuoden jälkeen. Mitä he kaikki tarkoittavat? Mitä sinun pitäisi tehdä heidän kanssaan?

Lomake 1099-A on yksi näistä muodoista, mutta toivottavasti sinun ei tarvitse koskaan käsitellä sitä. Asunnonomistaja yleensä vastaanottaa lomakkeen 1099-A lainanantajaltaan, kun hänen kotinsa on suljettu. Lomakkeen tiedot ovat välttämättömiä verotulojen sulkemisen raportoimiseksi.

Saatat saada useita lomakkeita 1099-A yhdelle omaisuudelle, jos sinulla on useampi kuin yksi kiinnitys tai panttioikeus sitä vastaan ​​ja useampi lainanantaja oli mukana sulkemisessa. Mutta älä paniikkia. Tässä on sinun tarvitsee tietää.

Sulkemiset ja pääomatulot

Sisäinen tulovirasto käsittelee sulkemisen aivan samoin kuin jos olet myynyt omaisuutesi. Sinun täytyy laskea myyntivoiton tai tappion, mutta toisin kuin tavallinen myynti, tässä skenaariossa ei ole "myyntihintaa". Tässä lomake 1099-A tulee esiin.

Lomakkeen tiedot 1099-A

Tarvitset myyntipäivän ja suljetun omaisuuden myyntihinnan asianmukaisesti raportoimaan "myynti" IRS: lle ja löydät tämä tieto lomakkeessa 1099-A. Myyntihinnalla

joko kiinteän omaisuuden käypä arvo tai jäljellä oleva lainan tasapaino sulkemisajankohtana. Lainalainen lainakanta löytyy laatikosta 2 ja kiinteistön markkina-arvo on kohdassa 4.

Sulkemispäivämäärä merkitään laatikossa 1, jota käytetään päivämääränä, jona omaisuus luovutettiin - eli "myyntipäiväksi".

Veronmaksajien on myös tiedettävä jos laina oli luottoriskin tai turvautumattoman lainan laina, jos lainanantaja on tarkistanut "kyllä" kohdassa 5, jossa kysytään: "Onko lainanottaja henkilökohtaisesti vastuussa velan takaisinmaksusta?"

Do Sinulla on voitto tai tappio?

Pääomavoitot ilmoitetaan Schedule D: ssä kotitalouksista, jotka ovat olleet henkilökohtaisia ​​asuntoja, IRS ei salli veronmaksajien hakea tappiota henkilökohtaisissa asunnoissa. voitto voidaan yleensä kompensoida pääomavoittojen poissulkemisella pääkaupunkiseudulla, joten on epätodennäköistä, että sulkemisen seurauksena syntyy minkäänlaista myyntivoittoa.

Raportointi Foreclosure < Olettaen, että suljettu omaisuus oli henkilökohtainen asuinsijaasi, sinun on valmisteltava ja tallennettava Schedule D ta: nne x paluu. Käytä sulkemispäivää 1099-A: n laatikkoon 1 myyntipäivämääränä ja syötä myyntihinta. Tämä on joko summa laatikossa 2 tai summa 4 kohdassa. Mikä laatikko, jota käytät, riippuu sen valtion lainamääräyksistä, jossa kiinteistö sijaitsee, joten tarkista paikallisen veroviranomaisen kanssa, että valitset oikea.

Voiton laskeminen

Kehikon 2 ja 4 välinen ero ei ole verollisen voiton sulkemisessa. Voit laskea voiton vertailemalla ostohintaan käyttämääsi "myyntihintaa", joka on oma kustannusperusta. Kauppahinta ja päivämäärä löytyvät HUD-1: n sulkemishetkestä, jonka olet saanut kiinteistön hankinnan yhteydessä.

Myyntihinnan ja kustannusperusteen välinen ero on sinun voitto. Anna tämä lomakkeelle D ja lomakkeen 1040 veroilmoituksen riville 13.

Sijoituskiinteistöt

Käytä lomaketta 4797, jos suljetun omaisuuden vuokraus tai investointi. Todennäköisesti tarvitset tässä tapauksessa verovirkailijan apua, koska on otettava huomioon myös muita tekijöitä, kuten poistot vähennysten takaisinmaksusta, passiivisen toiminnan laiminlyönnit ja raportointi lopullisista vuokratuotoista ja kuluista.

Lomake 1099-A vs. lomake 1099-C

Saatat saada lomakkeen 1099-C lomakkeen 1099-A sijasta, jos lainanantaja sulki pois kiinteistön ja peruutti jäljellä olevan velkakirjan. Tällöin IRS ottaa kannan, että saat tuloja sulkemisesta - olet saanut rahaa lainanantajalta ostamaan kotiasi ja et makso kaikkia rahat takaisin.

Mutta vaikka lainoista 1099-C ilmoitettu velka on yleensä verotettavaa tuloa, Mortgage Forgiveness Debt Relief Act yleensä sulkee pois sulkemisen kautta peruuntuneet kiinnitykset.

Tämä verosäännös teknisesti päättyi tammikuussa 2017, mutta se kattaa edelleen vuonna 2016 solmitut sulkemissopimukset ja on edelleen mahdollista, että kongressi uudistaa sen. Sinun pitäisi saada, jos velkasi yhteenlaskettu summa ylitti omaisuuden kokonaisarvo välittömästi ennen sulkemisajan päättymistä. Tämä tarkoittaa, että olet "maksukyvytön" ja sinun on ilmoitettava verotuksellasi peritty velka siltä osin kuin se ylittää maksukyvyttömyyssi - velkasi ja omaisuutesi välinen ero.

HUOMAUTUS: Verolakeja muutetaan säännöllisin väliajoin, joten sinun on neuvoteltava verottajan

kanssa ajantasaisimmista neuvoista. Tässä artikkelissa olevia tietoja ei ole tarkoitettu veroneuvojalle eikä se ole veroneuvojan korvaus.