Kiinteistöjen lahjasta: runsautta voi verottaa

Luovutetun omaisuuden veropohja voi olla hankala. Just ask Beverly Atlanta, Georgia, joka kirjoittaa:

"Isäni, 90 vuotta vanha ja ilmeisen hyvää terveyttä, antoi minulle hänen vuokra-asunto Floridassa, olen vuokrannut lomailijoille. 65 000 dollaria, ja se on nyt arvoltaan 550 000 dollaria. Olen ainoa lapsi, joka peritän kaiken isäni ohitse.

Kysymykseni kuuluu: minulle on sanottu, että jos myydän, mikä todennäköisesti on noin kaksi vuotta, minun on maksettava tuhansia myyntivoitoveroa, ja että tämä Minulla on kaksi poikaa, jotka perivät kaiken, mitä minulla on. "Pitäisikö minun" myydä "condo takaisin isäni välttääkseni verot, joita minulla olisi, jos myydän sen? jos päätin, että hän tarvitsi myydä sitä ensi vuonna tai niin, hän maksaisi verot vain tämänhetkisen arvon (550 000 dollarin) erotuksesta ja mitä hän sai tämän summan yli?

--2- -> Mutta jos myydän sen takaisin hänelle, jotta vältytään myyntivoiton verot ja minä periän sen, kun hän kulkee, ja jos minä sitten myydän sen, kuinka paljon maksan veroja? Minun täytyy tietää mitä tehdä. Kun mainitsin kirjanpitäjälle, että isäni oli juuri antanut minulle huoneiston, hän sanoi: "Tiedät, että tämä oli suuri virhe verotuksellisesti." Mitkä ovat kaikkien vaihtoehtojani? Paljon kiitoksia. "

Vaikka se on äärimmäisen antelias, kiinteistön lahjalla on usein useita veroedun haittoja, jotkut verovirkailijat neuvoo ihmisiä koskaan luovuttamaan kiinteistöjä, mielestäni tämä on hieman liian kovaa, koska minä voi kuvitella skenaarioita, joissa kiinteistöjen tarjoaminen voi olla älykäs veroasema, mutta tämä ei ole yksi näistä tilanteista.

Pääomavoitot lahjojen ja perintöjen suhteen

Yleensä sinun tulisi mieluummin rakentaa omistuksia kuin kiinteistöjen lahjoja, joten:

Isäntänne suorituksen tekijä arvostaa kiinteistön koko omaisuutta kuolemansa päivämäärän jälkeen. kuuden kuukauden kuluttua kuolemasta, jolloin hän voi valita, kumpi arvonmäärityspäivä johtaa vähäisimpien mahdollisten verotuksellisten seuraamusten seuraamiseen Perimisperusteena omaisuuden kustannusperusta on oikeudenmukainen markkina-arvo valitulla arvostuspäivämäärällä eikä sen alkuperäisestä ostosta hinta.

Tätä kutsutaan "tehostetuksi pohjainen "ja se on erinomainen tapa minimoida voitot verovelvollisuudestasi, jos myydät myöhemmin kiinteistön.

Vastaanottajan kustannusperuste on sama kuin luovuttajan kustannusperusta lahjatilanteessa. Tämä tekee lahjoituksesta epäedullisemman keinon siirtää varoja, vaikka lahjoitus voi olla erinomainen strategia pääoman myyntivoittojen siirtämiseksi perheenjäsenille, joilla on alhaisemmat verokannat.

Oletetaan esimerkiksi, että istut pitkäaikaisista myyntivoitoista joissakin kannoissa, ja nämä voitot verotettaisiin 15 prosentilla. Voit lahjoittaa nämä varastot toiselle perheenjäsenelle, jolla on vain vähän tai ei lainkaan tuloja, eikä voittoja veroteta, jos hän on 10 tai 15 prosentin verokannassa. Voiton verotettava summa on sama kummassakin tilanteessa, joten lahjoitus on yksinkertaisesti tapa valita edullisempien investointien suotuisampi verokanta.

Pääomavoitot kiinteistövälityksessä

Lahjakondesi kustannusperusteesi on sama kuin isän kustannusperuste, koska olet saanut sen lahjaksi. Joten jos isäsi osti kiinteistön 65 000 dollaria, se on myös kustannusperustaasi. Sinun on myös tarkkailtava huolellisesti "omaisuuden oikaistu kustannusperusta". Annan kaavion artikkelissani Raportointivuokra-tulosta luettelosta E. Kustannusperusteesi pienenee entisestään sen arvon perusteella, jonka olet ja isäsi väittänyt tai voinut olettaa verovähennyksenä.

Lisäksi vuokra-omaisuuden voitot verotetaan kahdella eri verokannalla: tavanomaiset tuloveroprosentit, jotka perustuvat poistoihin liittyvän voiton määrään ja pitkän tähtäimen myyntivoitto verokantaan poistoista jäljellä olevasta voitosta huomioon.

Tätä kutsutaan poistojen takaisinperinnästä.

Mitä tehdä?

Mitä sinun pitäisi tehdä nyt riippuu täysin siitä, kuinka kauan aiot pitää vuokra-asunto. Jos aiot pitää sen koko elämäsi ajan ja siirtää sen lapsille perimäksi, ei todellakaan tarvitse tehdä mitään juuri nyt. Mutta mainitsit, että haluat myydä kiinteistön lähivuosina. Joku joutuu maksamaan veroa pääomatuottoista, kun tämä tapahtuu, joko isäsi tai sinä tai joku muu. Sinun pitäisi istua verotuksen ammattilaisen kanssa ja suunnitella eri strategioiden verotukselliset seuraukset. Määritä, mikä strategia säästää eniten veroa.

Sinun mahdollisuutesi ovat:

Pidä lahja:

Sinä olet koukussa verojen osalta, jos myyt kiinteistön. Mutta jos sinulla on omaisuus, kunnes kuolet, perusta tehostuu ja perilliset voivat myydä sen ja suojata osan myyntivoitoista.

• Kumoa lahja: En ole varma, voiko tämä lahja kumota sen mukaan, kuinka monta vuotta on kulunut alkuperäisestä lahjasta. Haluat ehkä tarkistaa asiamiehen kanssa.
• Anna omaisuus takaisin isällemme: Hänen kustannusperusteensa on sama kuin kustannusperusta, eli se on isäsi alkuperäinen kustannusperusta, joka on tarkistettu poistoilla ja muilla tekijöillä. Isäsi voisi sitten myydä kiinteistön tai pitää sitä kunnes hän kuolee.
• Anna omaisuus jollekin muulle: Ajatus täältä valita joku muu, ehkä lapsesi tai muun sukulaisen, edullisimmista verotuksellisista seurauksista, jotka perustuvat kyseisen henkilön tuloihin.
• Anna omaisuus hyväntekeväisyyteen: Hyväntekeväisyys voi saada kaikki voitot verottomiksi.