Asuntolainan muuttaminen ja konkurssi

Oli aika muutama vuosi sitten, kun en voinut kirjoittaa mitään olennaista asuntomuutoksista konkurssitapauksessa. Tämä johtuu siitä, että pankit olivat sotkuissa ja muutosohjelmat olivat vitsi. Asiakkaille kerrottiin jatkuvasti, että puuttuivat paperit. He faksivat ja lähettivät sähköpostia edelleen ja uudelleen. Joka kerta, kun he ottivat yhteyttä pankkiin, heidät lähetettiin eri asiakaspalveluun, joista kukaan ei näyttänyt löytäneensä tilejä tai tiedostoja tai asiakirjoja.

Asiakkaat luopuivat useiden yrittimien jälkeen.

Tänään, olen iloinen voidessani sanoa, että pankit näyttävät kääntäneen nurkkaan. Vaikka vieläkin on epäselvyyttä, pankit ja kiinnelainat näyttävät tekevän melko uskottavan työn saada asiakkaitaan prosessin kautta ilman liikaa stressiä.

Monet asiakkaistamme tulevat meille konkurssin partaalla. Joskus he eivät ole tietoisia mahdollisuuksistaan ​​muuttaa lainojaan. Joskus ne ovat liian myöhään, ennen kuin he yrittävät muokata. Joskus pankit jatkavat sulkemistaan, vaikka asiakkaat yrittävät myydä kiinteistöä, saada uudelleenrahoitusta tai aloittaa muutosprosessi. Esittelemme konkurssipesän, jotta voimme hyödyntää automaattista oleskelua, kieltomääräystä, jonka tarkoituksena on estää nämä sulkemiset ja muut keräystoimet, antaa velallisille (niin kutsumme konkurssiasiakkaille) vähän hengitystilaa ja joko eliminoida paljon tai kaikki loput velkaansa luvun 7 tapauksen kautta tai asettamalla ne takaisinmaksusuunnitelmaan luvun 13 tapaukselle, jossa käsitellään paitsi asuntovelkakirjalainoja myös muita velvoitteita.

Liittovaltion muutosohjelma on nimeltään Home Affordable Mortgage Program tai HAMP. Tässä artikkelissa tarkastelemme, mitä HAMP voi tehdä ja miten se toimii konkurssitapauksessa.

Joten mikä on ero Refinancein ja lainan muuttamisen välillä?

Jos tarvitset uusia ehtoja tai tapa tehdä kotisi edullisemmaksi, sinulla on kaksi vaihtoehtoa: refinance tai modify.

Jälleenrahoitus korvaa vanhan lainan täysin uudella. Yleensä refinansiolla pyritään alentamaan korkokantaa tai muuttamaan edullisempia ehtoja, kuten säädettävä kurssi, edullisempaan hintaan. Sen voi saada nykyinen lainanantaja tai täysin uusi lainanantaja. Se edellyttää, että lainanottaja on luottokelpoinen ja että kiinteistön arvo ei ole laskenut niin, että laina on vedenalainen (lainanottaja on velkaa enemmän kuin omaisuus on.)

Muutos muuttaa nykyisen lainan ehtoja. edellyttävät samaa luottokelpoisuustasoa kuin jälleenrahoituksen, vaikka lainanottajan on osoitettava, että hänellä on tarpeeksi tuloja maksujen suorittamiseen.Itse asiassa lainan muutosohjelma on suunniteltu auttamaan talonmyyjiä, jotka ovat kärsineet jonkinlaisesta taloudellisesta kääntymisestä. Se voi olla pysyvä tai se voi olla väliaikainen, jos on jonkin syytä epäillä lainanottajan olosuhteiden muuttumista. Joustavuus on usein joustavampi siinä, mitä lainanantaja voi olla halukas tekemään lainasta edulliseksi, mutta korko on usein korkeampi kuin luotonottaja voi saada jälleenrahoituksen.

Voiko vielä saada kiinnitysmuutoksen konkurssipesän aikana?

Kyllä. Itse asiassa monet asiakkaistani ovat menestyksekkäästi muuttaneet lainaansa ja joutuneet konkurssiin vähäisemmillä veloilla ja ehjillä ja ajan tasalla olevilla asuntolainoilla.

Kuka voi saada luotto-muutoksen?

Tämä riippuu palveluntarjoajalta ja onko laina pankin, kiinnitysyhtiön tai Fannie Maen tai Freddie Mac: n omistama. Jokaisella on omat vaatimuksensa ja kriteerit. Yleensä olet todennäköisesti oikeutettu, jos

• Olet käyttänyt yli 31% tuloista kuukausittain asumiskustannuksista (asuntolaina, vakuutus, kiinteistöverot, asunnon omistajat).
• Olet muuten ole oikeutettu jälleenrahoittamaan kiinnitystä.
• Olet joko rikoksentekijä tai vaarassa laiminlyönti, koska taloudellinen tilanne muuttuu.
• Talon arvo on laskenut, ja sinä velkaa enemmän kuin talon arvo on.

HAMP-modifikaatioita voidaan käyttää ensisijaisten asuntojen ja tiettyjen vuokrausominaisuuksien lainojen muuttamiseen.

Mitä Mortgage Modification Entail?

Sovellus

Ensin sovellus. Useimmat lainanantajat vaativat todisteita tuloista sen varmistamiseksi, että lainanottajalla on vähintään vähimmäistulot muokattaville maksuille. Useimmat lainanantajat vaativat myös luottoraporttia, vaikkei minimi- tai enimmäisluottopisteitä tarvita. Tämä on yleensä määritellä, kuinka paljon muita velkoja lainanottajan on palveltava kuukausittain.

Trial Payments

Toinen on kokeilujakso. Kun kaikki paperityöt ovat valmiit ja lainanantaja määrää, että lainanottaja todennäköisesti täyttää vähimmäisvaatimuksensa, lainanottajalle tarjotaan tilaisuus tehdä koekäyttömaksuja. Kolme maksua on numero useimmiten.

Kun koetulot on suoritettu onnistuneesti, lainanantaja tekee lopullisen päätöksen muutoksesta ja antaa lainanottajalle muutoksen.

Mitä lainaehdot muuttuvat?

HAMP-muutoksen tavoitteena on saada laina edulliselta lainanottajalle ja estää lainanantajaa menettämästä enemmän kuin on. Lainaaja voi muuttaa lähes mitä tahansa maksuehtoja, mukaan lukien

• Korkojen alentaminen
• Lainan muuntaminen säädettävästä kurssista kiinteäkorkoiseksi
• Pidennyksen pituus, esimerkiksi 30-40 vuotta
• Lisäys viivästyy takaisin lainaan
• lykkää joitakin päämiehistä
• anteeksi muutamia päämiehistä

mitä muutoksista ja konkursseista?

Kun joku kirjaa konkurssipesän, konkurssituomioistuin on toimivaltainen lähes kaiken, mikä koskettaa rahoittajan taloutta.Velallinen (kutsumme sitä henkilöä, joka hakee konkurssitapausta) saa jatkaa päivittäisiä tapahtumia, kuten päivittäistavaroiden ostoa ja sähköisten laskujen maksamista, mitä kutsumme "tavanomaiselle liiketoiminnalle".

Lainan muuttaminen ei ole "tavanomainen kurssi liiketoiminnasta. " Riippumatta siitä, onko konkurssituomioistuimen ryhdyttävä toimenpiteisiin hyväksyä muutos, suuri osa riippuu siitä, onko tapaus 7 tai 13 luku. Lain 7 luvun tapauksessa, joka yleensä kestää neljästä kuuteen kuukauteen, jotkut lainanantajat pyytävät velallista saamaan tuomioistuimen hyväksyminen. Luvussa 13 velallisen on aina saatava tuomioistuimen hyväksyntä riippumatta siitä, onko lainanantaja sitä vaatinut vai ei. Tuomioistuimen hyväksynnän saamiseksi velallisen asianajajan on esitettävä asia tuomioistuimen käsiteltäväksi.

13 luvun tapauksessa velallinen ehdottaa velkojen maksamista koskevaa suunnitelmaa suorittamalla maksun edunvalvojalle, joka jakaa saadut varat velkojille, jotka ovat esittäneet oikeita vaatimuksia. Suunnitelmaan on sisällytettävä eräitä velkojen tyyppejä, kuten erääntyneitä tuloveroja tai kotimaisia ​​tukivelvoitteita, kuten lapsilisitystä ja elatusavustusta. Siihen voi kuulua kiinnitysluottolaitokselle maksetut velat ja velat, kuten autot ja laitteet.

Koska käytännössä kaikissa tapauksissa asuntorahaa maksetaan muutoksesta, velallisen asianajajan on myös tehtävä hakemus muuttaa luvun 13 maksusuunnitelmaa velkojen poistamiseksi. Riippuen siitä mistä tahansa muusta, jonka velallinen olisi aikonut toteuttaa luvun 13 suunnitelman kanssa - maksaa etuoikeutetun velan, kuten viimeiset tulovero- tai lapsituet, tai maksa auton maksu kohtuuhintaisemmaksi sisällyttämällä se luvun 13 mukaiseen suunnitelmaan - velalliselle voi päättää, että luvun 13 tapaus ei ole enää tarpeen tai hyödyllinen. Siinä vaiheessa hän voi harkita, olisiko suositeltavaa muuttaa tapaus toiseen lukuun 7 tai hylätä se kokonaan.

Miten se toimii konkurssitapauksessa

Tässä esimerkki: sanotaan, että velallinen teki 13 luvun tapauksen ja sisälsi 5 000 dollaria aiemmin erääntyneiden kiinnitysmaksujen muodossa. Kun luvun 13 tapaus on jätetty, velallinen hakee laina muutosta hänen kiinnitysyhtiön kanssa. Kun hän on luvussa 13, hän jatkaa maksuja luvussa 13, joka sisältää asuntovakuuttajalle veloittamat 5 000 dollaria.

Sanotaan, että vuosi sen jälkeen, kun asia on jätetty, kiinnitysmuutos hyväksytään. Siihen mennessä lainanantaja on maksanut 1 000 dollaria maksujen suorittamiseen 13 luvun johtokunnalle. Lainan muutos sisältää 4 000 dollaria, joka jää jäljelle jääneiden saatavien takia.

Velallinen ei halua enää "ylimääräistä" rahaa mennä kiinnitysyhtiölle, joten hänen asianajajansa on tehtävä kaksi asiaa. Ensinnäkin asianajaja tekee hakemuksen konkurssituomioistuimelle, jossa se pyytää tuomioistuinta hyväksymään asuntolainan muutoksen. Joskus liike on asetettava tuomarin kuulemiseen. Joskus se voi olla arkistossa tietyn ajan - usein 24 vuorokauden - aikana, jotta jokin asianomainen osapuoli voi vastustaa sitä. Jos mikään puolue ei vastusta, ja ehdot sopivat velalliselle, on erittäin todennäköistä, että konkurssituomari hyväksyy sen.Jos osapuoli vastustaa sitä, muutos asetetaan kuulemistilaisuuteen, jotta kaikki osapuolet voivat todistaa ja kiistää tuomarin.

Kun hänellä on muutoksen hyväksymisestä vastaava tuomioistuin, ja velallinen tekee muutoksen, hänen asianajajansa pyytää tuomioistuinta muuttamaan suunnitelman ehdot, joiden mukaan velkojen palauttaminen kiinnitysyhtiölle. Tämä aiheuttaa myös liikkeen. Prosessi on samankaltainen kuin lainan muutosliike. Liike on asetettu kuunteluun tai se pysyy arkistossa jonkin aikaa, jotta luotonantajilla on mahdollisuus vetää se ja vastustaa tarvittaessa.

Tai velallinen voi luopua suunnitelman muuttamisprosessista ja tehdä hakemuksen muunnettavaksi luku 7: ksi tai toimeksiannon hylkäämiseksi kokonaan riippuen siitä, mistä tahansa muusta, jonka velallinen saattaa epäillä hänen taloudellisessa kuvassaan.