Vihreät asuntolainat Kaliforniassa

Aluksi punastua, vihreät kiinnitykset Kaliforniassa näyttävät olevan täydellinen tapa rahoittaa energiatehokkaita parannuksia ja päivityksiä kotiisi. Vihreisiin kiinnityksiin on monia etuja, mutta sisällä on myös vaaroja, jotka eivät leviäisi, etteivät kaikki myyntipisteet nopeita tai selkeitä paljastamaan asunnon omistajille. Sellainen sateenvarjo, jonka alla tällainen rahoitus on, kutsutaan PACE-nimisellä kirjaimella, joka tarkoittaa Property Assessed Clean Energy -ohjelmaa, mutta sinulla on PACE-arviointi, joka on suojattu kotiisi kuulumatta koskaan PACE-termiä.

Siksi kun PACE-ohjelmat ovat peräisin julkisista yhteisöistä, niitä hallinnoivat usein yksityishenkilöt, jotka käyttävät muuta nimeä, kuten HERO tai Ygrene tai California First. Nämä ovat kaikki esimerkkejä PACE-vihreästä kiinnityksestä Kaliforniassa. Näiden vihreiden asuntolainojen valitus on helppo ymmärtää, kun näet kodinomistajille suunnatut valtavat edut.

Miten PACE Green -kiinnitykset toimivat?

Ensimmäinen etu ei ole ennakkomaksu. PACE-ohjelmat tarjoavat 100 prosentin rahoituksen, jossa ei ole lainkaan luottotarkistuksia. Maksuja ei käsitellä tyypillisessä kiinnitysmuodossa, koska vihreä kiinnitysluotto on kiinnitetty kodinomistajan paikalliseen kiinteistöverolaskelmiin ja pukeutunut arviointiin.

Vihreä vihreä kiinnitys mahdollistaa välittömän rahoituksen hyväksytyissä toimittajissa rakennustarkoituksiin, joihin kuuluvat energiatehokkaat parannukset tai uusiutuvan energian asennukset, kuten kaksoisikkunat, LVI-järjestelmät, vesijärjestelmät tai aurinkopaneelien etukäteismenot ja paljon muuta.

PACE-vihreiden kiinnelainojen epäkohdat

Joskus talon energiatehokkaiden päivitysten lisäämisen jännitystä ja näiden tyyppisten lai- noiden hankkimisen suhteellisen yksinkertaisuuden vuoksi asunnonhaltijat unohtavat ostoksia parhaista hintoja. Jotkut omistajat eivät tiedä eroa 20 000 dollarin ikkunapäivityksen tai 40 000 dollarin "parannetun" ikkunan päivityksen välillä.

Koska kustannuksia ei ole, ja koko projekti rahoitetaan kiinteistöveron maksuilla, vertailuostokset saattavat kaatua.

Tärkein haittapuoli ei kuitenkaan maksa liikaa, vaikka se on todella todellinen huolenaihe. Perusongelma on, että talon omistajat ovat usein luvanneet, että uusi ostaja voi ottaa panttioikeuden, mikäli asunnon omistaja päättää myöhemmin myydä kotiinsa, eikä tämä ole totta. Esimerkiksi jos uusi ostaja suostuu parantamaan kustannuksia ja harva haluaa, ostaja ei voi hankkia lainaa ostaa taloa - ei Fannie Maen tai Freddie Macin eikä VA- tai FHA-lainojen kautta. Rahoitusta ei voida ottaa vastaan, jos ostaja käyttää tavanomaista tai valtion rahoitusta ostaa koti, koska pankit eivät salli sitä.

Federal Housing Financing Agency (FHFA) ei anna mahdollisuutta olettaa, koska vihreä rahoitus on osa kiinteistöverolaskelmaa, jota pidetään ylivoimaisena pidättävänä maksuna, mikä merkitsisi sitä, että se olisi etusijalla markkinoilta sulkemisen yhteydessä. ennen olemassa olevia kiinnityksiä.Lainanottajat eivät halua toisen yrityksen saavuttavan ylivoimaista asemaa ja asetettava olemassa olevan lain edessä.

Tämä tarkoittaa sitä, että myydä toiselle ostajalle, joka rahoittaa oston, asunnon on maksettava PACE-laina kokonaisuudessaan.

Voit lisätä loukkaantumista vahinkoon, mutta voittosi saattaa sisältää ennakkomaksun. Tietenkin varovainen homebuyer, joka maksaisi käteistä esimerkiksi luultavasti vaatia, että asunnonomistaja alentaa hinnan mahdollisen takaisinmaksun PACE laina. Joten, asunnonomistaja ei voi todella voittaa tai tulla ulos tässä pelissä, jos jälleenmyynti, riippumatta siitä, miten ohjelma on esitelty asunnonomistaja.

On helppoa unohtaa vihreitä kiinnelainoja kiinteistöveroissa

Useat asunnon omistajat maksavat vain verolaskun, kun he saapuvat kahdesti vuodessa tai muuten laina on pantu ja maksut suoritetaan kuukausittain pääoman ja koron lisäksi. Usein panttioikeus ei ole helposti näkyvissä tai se näyttää verotusarvona, jota asuntolainojen virkailijat ja jopa jotkin vakuutuksenottajat voivat helposti erottaa. Luotonantaja mainitsi minulle hiljattain tiedoston, jolla oli luottotutkimus myyjän luottotarkastuksessa, joka tehtiin muutama kuukausi ennen kuin myyjä oli päättänyt listata kotiin myytävänä.

Koska kysely oli tehty viimeisten 60 päivän aikana, asuntolainojen upseeri kysyi siitä vain varmistaakseen, että asunnon omistajat eivät ryhtyneet ylimääräisiin velkoihin rahoittamalla autoa tai muuta suurta ostoa.

Kävi ilmi, että asunnonomistajilla oli 18 000 dollaria (8. 25% korko, 20 vuotta) PACE-laina. Lainaa ei mainita verovelkakirjoissa eikä osakeyhtiön kiinteistöprofiilissa. Se ei sisältynyt nykyisen verolaskelman luetteloon. Lainanantaja sai kopion alustavasta otsikkokertomuksesta ja poikkeuksena oli seuraava lausunto:

7. Sacramentan piirikunnan arvioinnit ja muut asiat, jotka sisältyvät asiakirjaan, jonka otsikkona on "Sopimusarvon arvioinnin maksaminen" ja / tai "Arviointiilmoitus" (California HERO -ohjelma), joka on tallennettu asiakirjan XXXXXXXXX XXXXXXXXXXX virallisista tiedoista. Kaikki edellä mainittuun asiakirjaan liittyvät arviot kerätään vuosittaisilla veroilla.

Kouluttamattomalle silmäksi tämä näyttää olevan vain toinen arvio. Mutta se osoittaa, että PACE-laina on maksettava kokonaisuudessaan myyjän sulkemisen yhteydessä.

Tämä ei tarkoita sitä, että PACE-lainat tai HERO-ohjelma ovat pahoja, koska se ei olisi totta. Ohjelmista on monia etuja, ja se auttaa asunnon omistajia tekemään parannuksia, joita heillä ei muutoin ole varaa. Mutta ole tietoinen siitä, että tiedot eivät ehkä riitä auttamaan omistajaa ymmärtämään näiden lainojen seurauksia ja hienoja vivahteita, jotka, jos tiedetään, saattavat riittää tekemään asunnon omistajalle vihreiden kiinnelainojen kautta.