Vuokrat Tulot ja kulut verotuksessa

Avain masteroimaan IRS Schedule E: n vuokranantajille - "Lisätulot ja menetykset" - on järjestää tulot ja kulut laskentataulukon tai henkilökohtaisen rahoituksen ohjelmiston avulla. Vuokranantajat, jotka pitävät yksityiskohtaisia ​​yhteenvetoja vuokra-asuntojen kustannuksista, ovat niitä, jotka hyötyvät eniten verotusajasta. IRS: n säännöt vuokraustuloista ovat melko runsaat, joten haluat hyödyntää niitä.

Aikataulu E Tax Tips

Vuokranantajien on pidettävä erinomaisia ​​kirjauksia kustannusperustaan, tuloihin ja kuluihin ja numero yksi paras tapa seurata kaikkia näitä asioita on luoda laskentataulukko - verotilija voi jopa käyttää mallia, jota voit käyttää.

Seuraavassa on asioita, joista haluat seurata:

• Vuokraamasi talon, condo tai kerrostalon ostohinta
• Kertyneet poistot ja nykyiset vuositulot omaisuudestasi
• Vuokratulot
• Vastaanotetut vakuudet < Sinun kannattaa myös seurata vuokrausomistukseen liittyviä eri kuluja, mukaan lukien:

Palkkiot ja kiinteistöjen hallinnointipalkkiot

• Mainoskulut
• Puhdistus-, huolto- ja korjauskustannukset
• Asunnon vakuutukset ja HOA-maksut
• Kiinteistöverot ja kiinnitysluottokulut
• Vakuusmaksut korvataan vuokralaiselle
• ja muut kulut, kuten apuohjelmat, maisemointi ja jätehuolto

Jos seuraat näitä kuluja henkilökohtaisen rahoitusohjelmiston tai tietokoneen laskentataulukon avulla, kuukausittaiset ja vuoden lopun raportit ovat aivan sormenpäilläsi ja voit helposti tulostaa ne.

Passiivinen toimintakyvynrajoitukset

Täällä on runsas IRS-sääntö # 1: Jos jollakin vuokra-omaisuudestasi on vuoden nettotappio, kyseinen tappio voidaan nettouttaa kaikkien muiden vuokra-asuntojen menetyksiin ja voittoihin.

Nyt tässä on ehkä-ei-niin-hyvä uutinen: Jos kaikkien omaisuutesi summa on negatiivinen - nettotappio - tämä menetys voi olla kokonaan, osittain tai vähennettynä lainkaan muiden tulojen suhteen vuotta passiivisten aktiviteettihäviöiden vuoksi.

Kiinteistöjen vuokrausta pidetään yleisesti passiivisena toimintana, vaikka kiinnität huomattavan määrän aikaa oikeiden vuokralaisten valintaan, korjaamaan vuokra-yksikköä ja tarkistamalla kiinteistön tavanomaiseen huoltoon.

Passiivisten toimintojen menetykset rajoittuvat passiivisten voittojen korvaamiseen.

Jos osallistut aktiivisesti vuokraustoimintaan, mahdolliset vuokramaksut voidaan vähentää jopa 25 000 dollaria vuodessa yhteenlaskettuina kaikissa vuokra-ominaisuuksissa. Naimisissa olevat henkilöt, jotka toimittavat erikseen, ovat vuokrakulutusrajan, joka on enintään 12 dollaria, edellyttäen, että henkilö asui puolisonsa lukuun ottamatta verovuoden aikana.Vuokramaksun aktiivisten osallistujien vuokravakuuden määrä vaihtelee muokatun korjattujen bruttotulojen (MAGI) perusteella:

MAGI: lle 100 000 tai vähemmän (50 000 dollaria tai vähemmän, jos naimisissa oleva arkistointi erikseen), vuokraus tappioita voidaan vähentää kokonaan, jopa $ 25, 000 ($ 12, 500) rajaan asti.

• MAGI: lle 100 000: n ja 150 000: n dollarin väliltä (50 000 - 75 000 dollaria, jos naimisissa oleva arkistointi erikseen), vuokraushäviöitä voidaan vähentää enintään 50 prosenttia $ 150, 000 ($ 75, 000, jos avioliitto jätetään erikseen) ja MAGI.
• MAGI: lle yli 150 000 dollaria (75 000 dollaria, jos avioliitot tallennetaan erikseen), yksikään vuokra-tappioista ei voida vähentää muita tuloja vastaan.
• Voit kuljettaa tappiota eteenpäin

Tämä tuo meille arvokkaan IRS-säännön nro 2: Vuokravahinkoja, joita rajoittavat passiiviset toimintarajoitusrajoitukset, voidaan siirtää seuraavalle verovuodelle, kun ne pystyvät kompensoimaan vuokra-voiton.

Passiiviset aktiviteettitappiot rajoitetaan vuosittain, mutta vuokravastuut siirretään edelleen vuosi vuodelta, kunnes tappioita käytetään joko korvaamalla vuokratulot tai vähentämällä ne muista tuloista.

Lomaketta 8582 käytetään passiivisten aktiviteettihävirajoitusten laskemiseen ja vuosittain kertyvien vuokravahinkojen seurantaan.

Vuokranantajien verosuunnittelu

Vuokranantajat tekevät silloin tällöin pienen voiton, kun vuokraustulo riittää maksamaan asuntolaina sekä kiinteistöverot, vakuutukset ja korjaukset. Mutta vuokranantajat vähenevät vuokra-asunnon ostohinnasta, ja tämä voi usein kääntää pienen taloudellisen voiton pieneksi verotukselliseksi tappioiksi - kulut ylittävät tulot, kun poistot otetaan huomioon.

Jokainen usein kuitenkin vuokranantajat kohtaavat suuria kuluja, kuten korvaa katto tai makaamaan asunto pitkän aikavälin vuokralaisen vapautuu.

Näissä olosuhteissa on mahdollista, että vuokranantaja menettää yli 25 000 dollaria, mutta passiivisen toiminnan menetyssäännöt rajoittavat tappion täsmälleen 25 000 dollariin. Loput siirretään seuraavalle vuodelle, jolloin vuokranantaja toivottavasti ovat enemmän voittoa ja pystyvät ottamaan vastaan ​​ylimääräiset verotukselliset tappiot.

Vuokra-asuntojen myynti

Tietyn omaisuuden vuokravahvistukset ovat sallittuja kokonaan sen vuoden aikana, jolloin kiinteistö myydään täysin etuyhteydettömälle ostajalle.

Talon, kerrostalon tai muun vuokra-asunnon myynti ei ole sama kuin ensisijaisen asunnon myyminen. Aivan kuten kun laskat myyntivoittoja, vuokra-omaisuuden voiton tai menetyksen laskemisessa käytetty kaava vähentää kustannusperustasi myyntihinnastasi.

Vuokra-asuntojen oikaistu kustannusperusta

Vuokra-asuntojen kustannusperusteen laskentakaava on seuraava:

Ostohinta

• Plus-ostokustannukset (omistus- ja vakuusmaksut, kiinteistönvälittäjien palkkiot jne. )
• Plus parannukset (katon korvaaminen, uusi uuni jne.)
• Plus-myyntihinnat (nimike- ja vartiointimaksut, kiinteistönvälittäjien palkkiot jne.
• Plus kertynyt poisto (ilmoitettu verolomakkeissasi)
• Yhtä kustannusperusteesi
• Tuloksen tai tappion laskeminen olisi

Myyntihinta

• Minkä kustannusperustaasi
• voitto tai tappio
• Jos tuloksena oleva luku on positiivinen, voitit voitot myydessään vuokra-asuntosi. Jos tuloksena oleva luku on negatiivinen, sinulta aiheutui tappiota. Vuokratuottojen voitot voidaan verottaa osittain poistoilla takaisin 25 prosentin verokannalla ja osittain myyntivoitoilla. Vuokra-asuntojen myynti ilmoitetaan lomakkeella 4797 ja kaikki myyntivoitto lasketaan tilinpäätöksessä.

Kiinteistöomaisuus ja rajoitettu vastuu

Useat vuokranantajat pitävät yhtiöitä, osakeyhtiöitä tai osakkuuksia omien vuokra-asuntojensa omistajana. Yritys voi olla epäedullinen, koska yhtiöillä ei ole edullista veroastetta pitkäaikaisista myyntivoitoista. Osakeyhtiö pystyy siirtämään pitkäaikaisia ​​voittoja jäsenilleen, joten voitot olisivat silti oikeutettuja 15 prosentin parempaan pitkän aikavälin voittoon. Vuokranantajien olisi keskusteltava tästä ja muista oikeudellisista näkökohdista, jotka liittyvät yrityksen perustamiseen vuokra-asuntoihin avustajan kanssa, jotta he voivat ymmärtää tällaisen strategian oikeudelliset ja taloudelliset vaikutukset.