Verovähennykset kotiinmyydä

Julian Blockin asianajaja

Kotimyyjät nauttivat valtavan veroedun jälleenmyynnin yhteydessä. Sisäinen tulotunnus Jakso 121 sallii "poissulkemisen" - paeta tuloverosta - kotimyynnistä saaduista tuloista. Poissulkeminen on peräti 500 000 dollaria aviopareille, jotka tekevät yhteisiä palautuksia, ja 250 000 dollaria yksittäisille lomailijoille ja pareille, jotka lähettävät erilliset palautukset.

Miten kotijäsenet verotetaan IRS: n ulkopuolelle jäävien voittojen verotuksessa?

Mitä tapahtuu, vaikka voitto on suurempi kuin $ 500, 000 tai $ 250, 000?

Vastaus: Liikaa verotetaan pitkäaikaiseksi myyntivoitoksi 15 prosentin enimmäiskorkoineen sekä sovellettaviin valtion veroihin.

Tärkeä vaatimus: Omista ja asu kiinteistössä pääasiallisena asuntokaudessasi kausiksi, jotka sisältävät vähintään kaksi myyntipäivästä päättyneeltä viideltä vuodelta, ja vähintään kaksi vuotta on kulunut siitä, kun olet viimeksi käyttänyt poissulkemista.

Entä veroratkaisut henkilökohtaiselle omaisuudelle?

Kun myyt, muistakaa huonekalujen erityiset säännöt. Poissulkemistapa ei koske mitään huonekaluja tai muuta henkilökohtaista omaisuutta, jonka saatat myydä voittoa varten. Laske näistä eristä saadut voitot raportoitavina tuloina myyntihetkellä. Mikä vielä pahempaa, et voi vähentää myynnin menetyksiä, koska et alunperin ostanut niitä voittosi tai ansaita tuloja. Et voi myöskään vähentää asuntojen myyntivoittoa huonekalujen myynnistä aiheutuneella tappiolla; huonekalujen myynti on erillinen kauppa.

Jos päätät myydä asunnon sisällön, verotus voi yllättävän korkealla. Sisäinen tulovirasto arvioi myydyn omaisuuden osalta erikseen voittoa tai tappiota - ei myynnin kokonaistulosta. Niinpä vaikka kiinteämääräinen myynti aiheuttaisi nettotuloksen sinulle, tottuneet viranomaiset voivat luoda verotettavaa hyötyä yksinkertaisesti hylkäämällä tappiot, jotka olivat ylläpidettyjä joihinkin varoihin.

Tulos: Verotettava voitto voi ylittää selvästi nettomyynnin nettomääräisen myynnin.

Rita Harrisonin kotitaloussisältöön sisältyy joitakin esineitä, jotka nyt ovat alkuperäisten kustannustensa alapuolella, kun taas toiset ovat huomattavasti arvostaneet - esimerkiksi itämaisia ​​mattoja. Rita saa 50 000 dollaria kotitaloussisällöille, joiden alkuperäiset kustannukset saattavat olla vähintään yhtä tai useampia. Hän on kuitenkin vastuussa pääomavoiton verosta kullekin myytävälle tuotteelle, joka on enemmän kuin kustannukset, eikä kustannuksia alenneta myytyjen tuotteiden menetyksistä. Joten jos Rita saa 25 000 dollarin voitot ja tappaa 25 000 dollaria, hän joutuu maksamaan veroja kaikista voitoista ja jättää kaikki tappionsa huomiotta.

IRS-määräyksistä kerrotaan, kuinka Rita on tarkoitus määrittää, kun huonekalut ja kodinkoneet lasketaan osana kotia. Rita voi lisätä kotinsa perusteella mitä hän käyttää huonekaluihin, laitteisiin ja muihin vastaaviin kohteisiin, joita pidetään kiinteiden osien (kiinteiden osien) ja näin ollen kodin osana.Hän ei voi lisätä perustettaan sellaisten tavaroiden kustannuksia, joita pidetään henkilökohtaisina omaisuuksina, eivätkä siten ole osa kotia.

Sen valtion lakia, jossa hänen kotinsa sijaitsee, määrittää, onko jääkaappi luokiteltava kalustoksi (mikä tarkoittaa sitä, että tavara on myytävä kotona) tai henkilökohtaisena omaisuutena (eli sillä ei ole myydään).

Yleissääntönä on, että laki pitää kohdetta, joka on helposti siirrettävissä henkilökohtaiseksi omaisuudeksi, ei kiinteäksi.

Julian Block, lakimies Larchmontissa, NY, media on maininnut "johtavaksi verovirkailijaksi".

_{Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Realissa Estate Sacramentossa, Kaliforniassa.}