Mitä tapahtuu lyhyellä myynnillä, kun sinulla on kaksi lainaa?

Kysymys: Mitä tapahtuu lyhyellä myynnillä, kun sinulla on kaksi lainaa?

Lukija kysyy: "Kotimme on vähemmän kuin sen velkaa. Meillä on ensimmäinen kiinnitys $ 85 000 ja toinen asuntolaina 55 000 dollaria. Asiamies sanoo, että emme saa enemmän kuin

Vastaus: Lyhyen myynnin tekeminen on tarpeeksi kovaa, melko rehellisesti, mutta se on vieläkin vaikeampaa, kun sinulla on kaksi lainaa - - se on kaksi kertaa päänsärky.

Tunnen sinun kipusi. Koska paitsi tarvitset yhteistyötä ensimmäisen lainanantajan kanssa, toisen kiinnitysluvan haltijan on myös vapautettava laina.

Teidän tapauksessanne velkaa 140 000 dollaria kotiin, joka on arvoltaan 85 000 dollaria. Kun olet maksanut ensimmäisen lainanantajan, olet edelleen lyhyt 55 000 dollaria. Puhumattakaan sulkemiskustannuksista.

- Ensinnäkin katsotaan, mitä tapahtuu sulkemisessa:

Lainanantajien väliset foreclosure positions

Ei ole väliä, otatko toisen kiinnityksen ostaa kotona tai jos olet vakuuttanut kotitalouslainan sen jälkeen. Toinen lainanantaja on aina toisessa asemassa, ellei ensimmäinen ole halukas alistumaan. Normaalisti asuntolainanantaja, joka on ensimmäisessä asemassa, ei altista asemaa.

Ensimmäinen asema on oikeutettu keräämään sulkemismenettelyistä. Tämä merkitsee sitä, että kun oletusvelvollisuus on jätetty, jos toinen lainanantaja haluaa olla ensimmäisessä rivissä saadakseen tuottoa huutokaupasta tai myynnistä tai ottamaan kiinteistön, toisen lainanantajan on aloitettava oma sulkemismenettely.

Useimmissa osavaltioissa tämä tarkoittaa sitä, että toinen lainanantaja maksaa takaisin takaisin ensimmäiselle lainanantajalle, maksaa ensimmäisen luotonantajan kustannukset ilmoittaakseen veloitusilmoituksen ja siihen liittyvien kulujen ja toimittaa sitten oman ennakkoilmoituksensa. Jos toinen lainanantaja ei tee tätä, toinen lainanantaja voisi päästä eroon sulkemisesta ja saada mitään, varsinkin jos ei ole tarpeeksi rahaa mennä ympäri.

Kun toinen lainanantaja saa ilmoituksen, jonka mukaan ensimmäinen on sulkenut pois, kodin arvon tarkistamisen jälkeen useat toiset lainanantajat eivät aloita omaa sulkemiskäytäntöään. He ottavat tämän kannan, koska ei ehkä ole riittävästi pääomaa, jotta sulkemisen kustannukset olisivat kannattavia toiselle lainanantajalle. Tämä ei-toimenpide jättää toisen lainanantajan haavoittuvassa asemassa.

Kuinka myydään lyhytaikaisia ​​sulkemiskustannuksia

Vaikka myyjä on mahdollisesti allekirjoittanut kauppasopimuksen kiinteistönvälittäjän kanssa, on erittäin todennäköistä, että lainanantaja neuvottelee uudelleen. Lainanantajat maksavat vähemmän kuin perinteiset maksut ja yrittävät leikata liiketoimintansa kustannuksia mahdollisuuksien mukaan.

Jotta sulkemiskustannuksia voitaisiin vähentää, on myös maksuja, joita lainanantajat yleensä kieltäytyvät maksamasta. Ne ovat:

Koti-takuurakenteet

• Tuholaistorjunta ja tuholaistorjunta
• Katon sertifikaatit
• Viemäritarkastukset
• Korvaukset, joita ostajat vaativat, kuten korjauspyyntö
• Ostajan sulkemiskustannukset
• Neuvottelut toisen luotonantajan kanssa lyhyellä myynnillä

Kun olet määrittänyt, että tilanteesi sopii lyhyen myyntipätevyyteen ja olet noudattanut kaikkia lainanantajan pyyntöjä - lisäksi löytänyt halukas ja pätevä ostaja - et ole vielä ulos metsistä.

Sanotaan, että sulkemiskustannuksesi ovat 5% tai 4 ja 250 dollaria. Kun olet sulkenut sulkemiskustannukset 85 000 dollarin myyntihinnasta, jäljellä on noin 81 000 dollaria. Nyt se tulee sotilasta kahden lainanantajan välillä.

Yleensä ensimmäinen neuvottelu on tarjota toiselle lainanantajalle pieni summa, esimerkiksi 1 000 dollaria. Tämä ei ehkä näytä kovin paljon verrattaessa toista lainaerää 55 000 dollariin, koska pyydät lainanantajaa menettää 54 000 dollaria. Toisaalta, jos toinen lainanantaja kieltäytyy, se voi lopulta saada mitään.

Näyttää siltä, ​​että nuoremmat lainanantajat näyttävät leikkaavan nenänsä huolimatta heidän kasvoistaan. Mutta tämä on silloin, kun ensimmäinen lainanantaja voi luopua hieman enemmän, jotta sopimus toimisi. Kokemukseni mukaan useimmat lainanantajat ensimmäisellä sijalla ovat innoissaan saada jopa 90%, mikä merkitsisi $ 85 000 lainaa, lainanantaja voisi sopia ottavansa $ 76, 500.

Jos verkko on $ 81 000, sulkemisen jälkeen kustannukset, jotka jättäisivät 4 500 dollarin, jotka ensimmäinen lainanantaja voisi tarjota toiselle lainanantajalle. Toisen lainanantajan on suostuttava lainan vapauttamiseen. Jos ei, lyhyt myynti evätään, ja ensimmäinen lainanantaja todennäköisesti tarttuu kiinteään sulkemiseen ja poistaa toisen lainan.

Pidä neuvotteluja, kunnes päätöslauselma on saavutettu. Muista, että sekä ensimmäinen että toinen ovat panoksessa tekemään lyhytmyynti.

HUOMAUTUS: Kalifornian nuorisovelkakirjalaina voi syy kieltäytyä yhteistyöstä, jos laina oli kovan rahan laina, joka on asennettu 1-4 yksikköön. Tällöin, jos toinen lainanantaja puretaan ulosmittauksen aikana toimitsijamiehen myynnin yhteydessä, toisella lainanantajalla saattaa olla oikeus tehdä puutteellinen tuomio.

(Roseleaf Corp. vastaan ​​Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).) Kirjoittamisen aikaan Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa .