Myyjä lyhyellä myynnillä?

Kysymys: Kuka on Myyjä lyhyessä myynnissä?

Lukija kirjoittaa: "Olen allekirjoittanut niin paljon paperityötä, kun laitan kotiini markkinoille lyhyeksi myyntiin, etten muista muista, mitä lupasin tehdä tai mikä paperityö tarkoittaa. pankki maksaa kaikki myyntikustannukset, mutta se ei näytä minulle näin, hän lähetti minulle tarjouksen allekirjoittamisesta, tarjouksessa sanotaan: "Myyjä maksaa otsikko ja talletus." Onko tämä minä tai se pankki? Kuka maksaa kiinteistöveron? Kuka on myyjä lyhyessä myynnissä? "

Vastaus: Ensinnäkin haluan sanoa, että jos olet miettimättä, kuka myyjä on lyhyessä myynnissä, et ole yksin. Myös myyjät, jotka pitäisi tietää vastaus tähän kysymykseen, eivät. Jopa aineita, jotka pitäisi tietää vastaus tähän kysymykseen, ei. Tämä on osa syytä, miksi agentti kertoo sinulle, että pankki maksaa kaikki kustannukset lyhyellä myynnillä. Mutta asiamiehesi ei ole aivan oikein ja voi olla helppo tapa päästä ulos.

Se kuulostaa myös minulle, että sinulla voi olla luottamusongelma, joka tapahtuu oman agentin kanssa. Kun asiamies allekirjoittaa luettelosopimuksen sinun kanssasi, agentti luo luottamussuhteen kanssasi. Tämä tarkoittaa, että asiamiehen on toimittava parhaalla mahdollisella tavalla. Asiamiehen on vaikea tehdä kyseistä tehtävää puolestasi, jos luottamushenkilöä ei ole olemassa. Sinun on luotettava agenttiasi, jotta hänellä olisi luottamushenkilö. Luottamattomana olisit voinut rikkoa luottamussuhdetta.

Ehdotukseni on, että pyydät asiamiehenä selittämään sinulle luottamuksellisuuden ja selittämään sinulle, joka on myyjä lyhyessä myynneissä.

Tämän ei pitäisi olla vaikea tehtävä asiamiehelle, ja asiamiehelle se on todennäköisesti toivottavaa.

Kuka maksaa kustannukset lyhyellä myynnillä

Lyhyt myynti ei todellakaan ole erilainen kuin mikään muu kauppa kustannusten osalta. Päätösasiakirjasi ja veloittamasi maksut ovat hyvin samankaltaisia ​​kuin mihin tahansa muuhun kiinteistökauppaan.

Se toimii näin:

• Sano myyt kotisi 100 000 dollaria. Olet myyjä.
• Ostaja antaa sinulle 100 000 dollaria, joko ennakkomaksun ja lainan yhdistelmällä, tai ehkä se on vain rahaa. Ei ole väliä. Lopulta saat 100 000 dollaria.
• Ensin maksat palkkion. Jos se on 7%, maksat 7 000 dollaria listaamon välittäjälle. Listanvälittäjä maksaa sitten listautumisasiamiehen, ostajan välittäjän ja ostajan välittäjän maksaa ostajan asiamiehen. Voi jopa olla alentavia aineita, jotka maksetaan 7 000 dollarista, mutta tosiasia on, että sinulla on jäljellä 93 000 dollaria.
• Vuodesta 93 000, sinulla on luultavasti vielä 3 000 dollaria kuluja. Nämä palkkiot voisivat kattaa otsikkopalkkiot, talletuspalkkiot, talletusmaksut, rikoksentorjuntarahoitukset, verorajoitukset, siirtohinnat muun muassa.Jos kaikki nämä maksut sisältävät yhteensä $ 3 000, sinulla on nyt jäljellä 90 000 dollaria.
• 90 000 dollaria on nettosi eteneminen. Et voi pitää sitä rahaa, koska olet velkaa pankille. Sinun on todennäköisesti pankin velkaa paljon enemmän kuin 90 000 dollaria, mutta jos pankki myisi kotiasi pankkiomistuksessa, maksimipankki voisi todennäköisesti saada 100 000 dollaria, jota sinulle tarjottiin vain lyhyen myyntiin .

  Siksi, koska pankki ei voi saada enempää, koska 100 000 dollaria on markkina-arvo, pankki hyväksyy 90 000 dollaria. Ainoa ero lyhyen myynnin ja säännöllisen tapahtuman välillä, kuten näet , on se, että et laita minkäänlaisia ​​rahaa taskuunne. Säännöllisessä kaupankäynnissä, voit tasoittaa nettotuottoa pankin maksamisen jälkeen, koska sinulla olisi se, mitä kutsutaan pääomaksi. Lyhyt myynti, sinulla ei ole omaa pääomaa, koska olet menettänyt oman pääoman.

  Tämä tarkoittaa, että olet myyjä. Pankki ei ole myyjä. Omistaja on myyjä ja omistaja maksaa myynnistä aiheutuvat kulut myyntituotoista.

Onko pankki todellakin lyhyt myynti?

Jotkut väittävät, että pankki on todella myyjän lyhyt myynti, koska pankin velkaa on paljon enemmän kuin koti myy, mutta se ei ole totta. Tämä johtuu siitä, että otsikko pysyy myyjän kanssa, kunnes myyjä tekee kotiin ostajalle. Myyjä on omistaja.

Se toimii tosiasiallisesti tosiasiallisesti. Sano, että olet velkaa 200 000 dollaria pankille, mutta kotiasi on vain 100 000 dollaria. Jos pankki menettää 10 000 dollaria tuotosta, koska nettotulot ovat vain 90 000 dollaria, mikä tekee pankki, joka on hyvin kiinnostunut ja myynyt myyntihinnat.

Vaikka pankki ei todellakaan maksa myyntihintoja, jokainen pankki voi lopettaa myyjän maksamisen ja siirtyy pankin taskuun. Koska pankki saa rahat, jotka jäävät jäljelle. Siksi pankki välittää kuinka paljon myyjä maksaa sulkemisestaan.

Mutta myyjä on edelleen myyjä, ja pankki on edelleen pankki.

Kysymys jää, jos pankki ei hyväksy tiettyä maksua tai menoja lyhyellä myynnillä, kuka maksaa sen? Jos maksu on luvaton, se tarkoittaa sitä, että pankki ei salli sitä vähentää bruttotulosta. Mutta maksu on kuitenkin maksettava. Suurin osa lyhyestä myynnistäni pyydän ostajalta maksamaan luvattomia maksuja.

Tavallisesti luvattomien maksujen maksaminen on neuvoteltavissa. Kuitenkin HAFA: n lyhyessä myynnissä myyjä ei saanut maksaa mitään ylimääräistä. HAFAn lyhytaikaista myyntiä ei enää käytetä. Kaliforniassa SB 458 kieltää Kalifornian lyhyet myyntiyhtiöt maksamasta kaikenlaisia ​​palkkioita maksuttomasta tasosta, kuten California Civil Code 580e osoittaa.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.