Lyhytmyynti HUD-hyväksyntämenettely

Lyhytmyyntiprosessissa lyhytaikaispankit käsittelevät kahta erilaista HUD-hyväksyntää. Ensinnäkin pankki hyväksyy alustavan arvioidun HUD-1: n. Sitten juuri ennen sulkemista pankki hyväksyy lopullisen HUD: n.

Mikä on HUD? Miksi pankit haluavat HUD: n?

HUD-1 on RESPA-asiakirja, joka kertoo yhdenmukaisesti kaikki veloitukset ja hyvitykset kiinteistökaupassa. HUD on tosiasiallisesti ostajan eduksi.

Ei ole lyhytaikaisen pankin etua eikä oikeastaan ​​ole mikään lyhyen kauppapankin liiketoiminta, lukuun ottamatta myyntihinnasta vähennettäviä maksuja. Jos mitään, HUD liittyy ostajan pankki, ei myyjän pankki.

Mutta tämä ei estä lyhyttä myyntipankkia pyytämästä sitä ja vaatia muutoksia hyväksynnän aikana. Onneksi kaikki pankit eivät tarvitse HUD: n hyväksyntää. Esimerkiksi monet nuorisovelkamiehet eivät hyväksy HUD: ää. Tämä johtuu siitä, että useimmat nuorisovelkamiehet pitävät huolen vain siitä määrästä, joka on maksettava heille.

Myyntihinta, joka maksaa mitä ja kuinka paljon palkkiota maksetaan, toiset lienholders ovat melko lax. Se ei ole samalla tavalla toisinpäin. Ensisijainen lainansaaja huolehtii paljon siitä, kuinka paljon maksaa juniorien omistajalle ja kuka maksaa sen. On olemassa joitakin tilanteita, joissa toiset lainanantajat yrittävät saada myyjiä tekemään kiinnityspetoksen petoksia. Tämä johtuu siitä, että toiset lainanantajat epäilevät, että ensimmäiset lainanantajat hylkäävät HUD: n, jos myyjä maksaa heille suuria rahasummia, joten he kertovat myyjille rikkoa lakia.

Mitä pankit tutkivat huutokaupassa lyhytaikaiseen myyntiin

HUD: n ilmeinen ja tärkein numero on myyntihinta. Joskus pankki saattaa sanoa, että sen täytyy nettoa tietty määrä, ja että nettomäärä voi olla enemmän kuin HUD: n verkko. Tällaisissa tilanteissa paras tapa nettoa pankkiin lisää rahaa on pyytää ostajaa lisäämään ostohintaa.

Pankkien hyväksymät ostohinnat perustuvat harvoin täysimittaiseen arviointiin. Rahalla on niin paljon rahaa, että pankki haluaisi palkata riippumattoman arvioijan arvioimaan arvoa. Useimmat pankit kuitenkin maksavat sattumanvarainen kiinteistönvälittäjä - ei edes välttämättä lähisukupuolta - antamaan pankille alhaisen ja likainen nopean mielipiteen arvosta, jota he kutsuvat BPO: ksi. He maksavat 50-100 dollaria BPO: lle. Tämä on erinomainen esimerkki siitä, että penniäkään viisas ja punnan tyhmä, kuten äitini kertoi.

Tämä on syy siihen, että monet lyhyt myyntiagentit hinnoittelevat lyhyellä myynnillä samalla tavalla kuin BPO-agentti antaa arvoa, koska he eivät halua taistella lyhyen myyntipankin kanssa. Ei ole väliä onko myyntihinta markkina-arvo niin kauan kuin se on BPO: n mukainen.

Pankki tutkii sitten muut maksut, jotka veloitetaan myyjältä HUD: ltä. Saatat ihmetellä, kuka on myyjä lyhyen myynnin, ja kyseinen henkilö on myyjä. Pankki vain hyväksyy maksut, jotka myyjä maksaa. Normaalimaksut myyjän sulkemiskustannuksille ovat seuraavat:

• kiinteistökauppiaille / edustajille
• osasto- ja vakuusmaksut
• siirtohinnat
• tallennus, notaari, Rikolliset kiinteistöverot
• Verokannat
• Alennetut palkkiot junioreille
• HOA-palkkiot
• Ostajaluotto sulkemiskustannuksille
• Maksutyypit Lyhytmyyntipankit Hylkää HUD
• Jokainen niin usein pankki suostuu maksamaan tuholaisten raportin tai koti-takuun, mutta harvoin. Pankit eivät koskaan maksa korjauksia lyhyellä myynnillä. On myös hyvin epätavallista, että pankki maksaa laittomat HOA-maksut tai UCC-maksut.

Jos pankki ei salli tiettyä maksua, esimerkiksi sanovat haluavansa vähentää talletusmaksun 1 500: stä 500: een, mitä tapahtuu saldoon? Jonkun on maksettava tämä maksu. Se voi olla myyjä tai se voi olla ostaja. Escrow voisi päättää laskea maksunsa, mutta se on epätodennäköistä.

Todennäköisesti suurimman ongelman, joka liittyy lyhyen myyntitapahtumaan, on se, että monet neuvottelijat eivät osaa lukea niitä. He eivät ymmärrä, että myyjän hyvitykset HUD: ssä eivät aina ole luoton ostajalle.

RESPA-muutokset edellyttävät, että ostajan hyvää uskoa arvioidut maksut näkyvät hyvänä ostajalle, jos myyjä maksaa. Mitä neuvottelijat eivät ymmärrä, ne näyttävät myös veloituksina, mikä pesee luoton ostajalle. Yritä selittää, että yksi on $ 8-tunnin virkailija.