Sinun tulisi käyttää escalation-lauseketta

Tiedätkö, kuka todella rakastaa, mukaanlukien esiselvityslausekkeen ostotarjouksessa? Kiinteistönvälittäjät. Erityisesti ostajan agentit näyttävät olevan hyvin harhaisia ​​tästä käytännöstä. Asiat eivät kuitenkaan syytä syyttää laajentumislausekkeista, koska usein kotihenkilöt itse tuovat esiin sen, että eskalaatiolauseke, jota kutsutaan myös jyrkäksi tarjoukseksi, saattaa olla hyvä idea.

Mikä on escalationlauseke?

Esikuormituslauseketta käytetään tyypillisesti potentiaalisessa monen tarjouksen tilanteessa.

Se on synonyymi lauseelle: terävä tarjous. Sitä käytetään pyrkimään purkamaan kaikki kilpailut kilpailluilla hinnoitteluprosesseilla. Pohjimmiltaan se sanoo, että ostaja maksaa X-summan, joka voi olla mikä tahansa luku, joka vaihtelee 100: stä satoihin tuhansiin, myyjän saaman korkeimman tarjouksen yläpuolella ja sen yläpuolella on enimmäismäärän yläraja.

Tyypillinen laajentumislauseke voi kuulua seuraavasti: Ostaja sitoutuu maksamaan 1 000 dollaria enemmän kuin myyjän korkein tarjous, eikä ylitä 315 000 dollarin myyntihintaa. Ostajan voi haluta käyttää tätä lauseketta ostotarjouksessa, jos näyttää siltä, ​​että muut ostajat saattavat nostaa hintoja yllä mainitun hinnan.

Sano, että omaisuus on listattu $ 295 000. Siinä on kaikki kelloja ja pillejä, joita ostaja haluaa, ja se sijaitsee korkean kysynnän alueella hiljaisella umpikujalla. Joskus listautumisagentti neuvoo ostajat, että kaikki tarjoukset esitetään tiettynä päivänä tiettynä ajankohtana, ja tämä saattaa olla ensimmäinen merkki siitä, että myyjä odottaa saavan useita tarjouksia.

Tässä hypoteettisessa esimerkissä kuuma myyjän markkinoista ja upeasta kotiin, jonka arvo on 295 000 dollaria, myyjä voi vastaanottaa tarjouksia, kuten:

• 290 000 dollaria (koska aina on joku, joka uskoo kukaan muu ei aio tarjota.)
• 295 000 dollaria
• 305 000
• 310 000 dollari

Jos neljäs ostaja esittää tarjouksen, jolla on edellä kuvattu laajentumislauseke, se merkitsisi, että ostaja suostuu maksa myyjälle 311 000 dollaria.

Ostaja on onnellinen, koska hinta on 4 000 dollaria maksimihintaan, jonka ostaja oli valmis maksamaan, ja myyjä saa korkeimman tarjouksen. Kaikki näyttää hyvältä ja hienolta, mutta onko se?

Esiintymislauseen liittyvät haitat

Myyjän näkökulmasta esikuvalauseke ei ehkä ole paras vaihtoehto myyjälle. Jos hyväksyy tarjouksen, jossa eskalaatiolauseke tarkoittaa, myyjä ei voi enää antaa useita laskutarjouksia muille osapuolille tai jatkaa neuvottelemista. Edellä olevassa esimerkissä ostaja otti rahat pöydältä. Myyjä menetti 4 000 dollaria.

Tämä perustuu siihen, onko ostajan todellinen ylimmän tarjouksen arvo 315 000 dollaria. Se olisi voinut olla suurempi, mutta myyjä, joka hyväksyy sopimuksen, jolla on esiasennuslauseke, ei koskaan tiedä, kuinka paljon korkeampi tällainen ostaja voi tarjota.

Lisäksi tällaisessa monen tarjouksen tilanteessa saattaa olla myyjän etujen mukaista antaa laskutarjous. Esimerkiksi eräissä osavaltioissa, kuten esimerkiksi Kaliforniassa, myyjä voi tehdä jokaiselle ostajalle eri laskutarjouksen, jos myyjä niin haluaa, tai vain yhdelle tai kahdelle ostajalle. (Me mainitsemme Kalifornian, koska valtio pyrkii johtamaan kansaa.) Myyjällä on yleensä useampia vaihtoehtoja usean laskurin tarjoustilanteessa. Jokainen vastaustarjous voidaan punnita ja analysoida erikseen.

Sano esimerkiksi, että myyjä päättää, että markkinakysyntä on niin kova kotiin, että myyjä voi päättää olla tekemättä mitään ostotarjouksia eikä vastata tarjouksiin. Tämä on aina mahdollista. Tällaisessa tilanteessa myyjä voi vaihtaa kotiin myyntihinnan, esimerkiksi 315 000 dollaria, ja aloittaa uudelleen tarjouksen. Tämän skenaarion haittana ei kuitenkaan ole välitöntä vastaanottajaa tai markkinoiden päivät saattavat viipyä kauemmin ja se on aina riski, kun myyjä nostaa hintaa. Silti se voi olla toteuttamiskelpoinen ratkaisu, jota on syytä harkita sen sijaan, että se hyväksyttäisiin escalation clause -sopimuksen.

Miksi ostajien huipentuu noususäännöksiin

Kaikki kodin ostajalla ei ole jännitystä ja jännitteitä, jotka tulevat neuvottelujen alueella ostamaan kotiin.

Ostajat ovat myös huolissaan kilpailevista, ja jotkut kieltäytyvät tarjoamasta tarjouksen usean tarjouksen tilanteessa. Esivaihelausekkeen avulla se voi lisätä ostajan mahdollisuuksia tarjota hyväksyntää ja asettaa erityiset parametrit, jotka määrittelevät ostajan mukavuusvyöhykkeen.

Onko escalation lauseke "laillinen" jokaisessa valtiossa riippuu oikeudellisesta tulkinnasta. Tämä ei estä aineita ehdottaen sitä tai ostajia siitä, että he haluavat tehdä sen. Kaikille käytännön tarkoituksille voi kuitenkin tuntua paljon helpolta ostajalle yksinkertaisesti tehdä korkein ja paras tarjous ja tehdä sen kanssa.

Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.