Teos Lieu of Foreclosure

Yhä useammin, kun kuulen asuntolainoja tarjoavista pankeista, jotka antavat mahdollisuuden sulkea pois sulkemisen sijaan lyhyt myyntitapahtuma, palaan aina yhteen perusperiaatteeseen. Miksi kukaan haluaa antaa pankille toimeksiannon sulkemisen sijasta? Pohjimmiltaan, jos pankki hylkää lyhyemmän myynnin, pankki sanoo menevää hiekkaa.

Mielestäni toimenpide kannattaa pankkia enemmän kuin suosikin asunnonomistaja. Milloin viimeinen pankki auttoi sinua?

Lisäksi miksi haluat auttaa pankkia, joka ei halua auttaa sinua? Useimmat ihmiset joutuvat tekemään päätökseen, kun pankki joko kieltäytyi lainan muuttamisesta tai hylkäsi lyhyen myynnin. Tietenkin, jos sinulla on pääomaa, myyisit kotiin ennen kuin harkitset toimeksiantoa, mutta useimmat myyjät, joilla on tätä päätöstä, eivät ole yhtään pääomaa; ne ovat veden alla.

Teoksen määrittely Lieu of Foreclosure -asiakirjassa

Sulkemisen sijasta asiakirja on kotiomistajan allekirjoittama otsikko-siirtoasiakirja, joka on notaarin julkisesti noteerattu ja kirjattu lopulta julkiseen rekisteriin. Se toimittaa omistusoikeuden omistajalta pankin, jolla on kiinnitys.

Syyt, joiden vuoksi pankki voi hylätä toimeksiannon paikan päällä

Yleinen väärinkäsitys tekijöistä on, että omaisuus on suljettava. Lainanantaja voi olla tekemättä tai ei ole jättänyt ilmoitusvelvollisuutta tai aloittanut oikeudenkäyntimenettelyn sulkemiseksi pois, mutta voi silti olla avoin keskustelemaan toimesta paikan päällä.

Pankit ovat kuitenkin usein vastahakoisia hyväksymään teon sulkemisen sijaan, jos asunnon omistaja on nykyinen, mutta nykyinen ei tarkoita sitä, että pankki kieltäytyy. Pankit eivät ole velvollisia hyväksymään teosta sulkemisen sijasta. Seuraavassa on muutamia syitä siihen, miksi pankki voisi kieltäytyä toimimasta:

• Tällainen toiminta ei ole kannattavaa.

  Jos pankki uskoo, että se voi tehdä enemmän rahaa sulkemisen kautta - joko koska omaisuudella on oma pääoma tai liittovaltion hallitus on myöntänyt pankille taloudellisia kannustimia sulkemaan pois, pankki voi hylätä asunnon omistajan tarjouksen toimittaa toimeksiannon sijasta sulkemiseen.

• Nuoremmat rasitukset, tuomiot tai verovelat.

  Jokainen myöhempi panttioikeus, joka on tehty kiinteää omaisuutta vastaan, jää kiinteään omaisuuteen ja tulee lainanantajan vastuuseen, ellei sitä luovuteta ennen sopimuksen tekemistä sulautumisen sijasta. Tyypillisesti kiinteistö, jolla on vain yksi laina, on paras ehdokas. Tai toinen lainanantaja voi hyväksyä toimeksiannon, jos ensimmäinen laina on nykyinen ja omaisuus on arvoltaan enemmän kuin sen summien summa.

• Huolto-ohjeissa kielletään tekoja paikan päällä.

  PSA: t antavat paljon lainoja, ja näiden toimeksiantojen ohjeet saattavat kieltää teon sulautumisen sijaan.PSA: n on noudatettava ohjeita ja näitä termejä ei voi muuttaa.

• sopimattomia termejä.

  On myös mahdollista, että PSA voi pyytää lainanottajalta rahoitusosuutta vastineeksi hyväksymisestä, ja lainanottaja voi kieltäytyä periaatteesta tai päämiehen puutteesta.

Epäkohdat Deed in Lieu of Foreclosure

Aina hakea oikeudellisia neuvoja ennen hyppäämällä vähän antaa pankille toimeksiannon sijaan sulkeminen. Muista, että pankin kiinnostus on saada teos sinulta. Et ehkä ole parhaasi etujen mukaista noudattaa. Joillakin tavoin voidaan väittää, että antamalla pankille toimeksiannon sulkemisen sijasta on vain askel pidemmälle kuin asuntolainasi.

• Vaikutus luottoon.

  Valitun teoksen vaikutus vaikuttaa luottoraporttiin. Jotkut lähteet sanovat, että vaikutus luottoon on identtinen kokonaan suljetun sulkemisen kanssa. Jokainen yksilön tilanne on erilainen. Jos olet epävarma, soita luottotietokeskukselle ja pyydä. Älä usko kaikkea, mitä lukee verkossa.

• kyky ostaa toinen koti.

  Ei ole mitään sellaista, joka antaa teoksen sijasta ja kääntyy heti ostamaan toisen kodin. Kiinteistövakuudelliset jättiläiset, Fannie Mae ja Freddie Mac, jotka ostavat lainoja toisilla markkinoilla, eivät osta lainaksi ottamaa lainanottajaa, joka allekirjoitti toimeksiannon 4 vuoden ajan ilman lieventäviä olosuhteita, 2 vuotta lieventävin edellytyksin. He tekevät jatkuvasti muutoksia ohjeisiin.

  Vertaa odottamaan ostaa jälkeen sulkeminen, joka on 7 vuotta ilman lieventäviä olosuhteita, 5 kanssa, ja mitä olet poimittanut on lähinnä 3-vuotinen voitto. Kun tarkastellaan sitä toisella tavalla, lyhyt myynti voi saada sinut ostamaan kotiin kahden vuoden kuluessa, jolloin saatat menettää kaksi vuotta, jos joutuu odottamaan 4 vuoden kuluttua toimesta.

• Vastuun vapauttaminen.

  Varmista, että toimeksiantaja nimenomaan vapauttaa sinut vastuusta lainan takaisinmaksuun. Lisäksi ei ole juurikaan syytä luovuttaa otsikkoa, jos sinulla on toinen lainanantaja, joka jatkaa sinua puutteen vuoksi.

Vinkki: Pyydä tilintarkastajaa selvittämään, voiko peruutettu velka johtaa verovelvollisuuteen. Väliaikaisesti vuoden 2007 Mortgage Forgiveness Debt Relief Act tarjoaa suojaa, mutta auringonlaskut joulukuussa 2012. Maksukyvyttömyys voi olla toinen vapautus käytettävissä.

_{Kirjoittamisen aikana Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, on Broker-Associate Lyon Real Estateissa Sacramentossa Kaliforniassa.}